Was ist die Nettomietrendite?
Die Nettomietrendite zeigt, wie viel vom Mietertrag nach Abzug der laufenden, nicht umlagefähigen Kosten im Verhältnis zum gesamten eingesetzten Kapital bleibt. Anders als die Bruttomietrendite rechnet sie die Kaufnebenkosten zum Kaufpreis dazu und zieht Verwaltung, Rücklage und Mietausfall von der Miete ab.
Damit ist sie die Kennzahl für die Kaufentscheidung: Sie beschreibt das Objekt selbst, unabhängig davon, wie du es finanzierst und welchen Steuersatz du hast.
Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100
Welche Kaufnebenkosten zählen
Die Kaufnebenkosten erhöhen dein eingesetztes Kapital, ohne die Miete zu erhöhen. In der Praxis sind es je nach Bundesland und Makler rund 5 bis 12 % des Kaufpreises, mit Makler meist 8 bis 12 %:
- Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises. Der Rechner setzt den Satz deines Bundeslands automatisch ein, die Tabelle unten zeigt alle Sätze.
- Notar und Grundbuch: zusammen rund 1,5 %.
- Maklerprovision: Seit Dezember 2020 zahlt der Käufer einer Wohnung höchstens die Hälfte der Provision. Bei den üblichen 7,14 % sind das 3,57 %. Provisionsfrei bedeutet 0.
- Weitere einmalige Kosten: Renovierung vor der ersten Vermietung, Gutachten, Küche. Trag sie unter „Weitere Annahmen“ ein.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland
| Bundesland | Satz |
|---|---|
| Baden-Württemberg | 5,0 % |
| Bayern | 3,5 % |
| Berlin | 6,0 % |
| Brandenburg | 6,5 % |
| Bremen | 5,5 % |
| Hamburg | 5,5 % |
| Hessen | 6,0 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % |
| Niedersachsen | 5,0 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % |
| Saarland | 6,5 % |
| Sachsen | 5,5 % |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % |
| Thüringen | 5,0 % |
Welche laufenden Kosten du abziehst
Abgezogen wird nur, was bei dir hängen bleibt. Betriebskosten wie Heizung, Wasser oder Hausmeister legst du auf den Mieter um, sie gehören nicht in die Rechnung.
- Verwaltung: die Vergütung des WEG-Verwalters, dazu eine eventuelle Sondereigentumsverwaltung, ohne die Rücklage. Meist 25 bis 35 € im Monat.
- Instandhaltungsrücklage (seit 2020 im WEG-Gesetz Erhaltungsrücklage): die Zuführung laut Wirtschaftsplan, Faustregel 10 € je Quadratmeter und Jahr, bei Altbau mehr. Auch wenn die WEG eine Rücklage führt, plane für die Wohnung selbst zusätzlich.
- Mietausfallwagnis: 2 % der Jahreskaltmiete decken Leerstand zwischen zwei Mietern und Zahlungsausfälle pauschal ab. So rechnet auch die Wertermittlung.
Nicht enthalten sind Zinsen und Tilgung. Die Nettomietrendite beschreibt das Objekt vor Finanzierung, damit du sie direkt mit deinem Darlehenszins vergleichen kannst.
Rechenbeispiel
Eine Wohnung in Bayern kostet 250.000 € und ist für 850 € Kaltmiete vermietet. Verwaltung 30 € und Rücklage 60 € im Monat, Mietausfallwagnis 2 %.
- Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer 3,5 % = 8.750 €, Notar und Grundbuch 1,5 % = 3.750 €, Makler 3,57 % = 8.925 €. Summe 21.425 €.
- Gesamtinvestition: 250.000 € + 21.425 € = 271.425 €
- Laufende Kosten je Jahr: Verwaltung 360 € + Rücklage 720 € + Mietausfall 204 € = 1.284 €
- Reinertrag: 10.200 € − 1.284 € = 8.916 €
- Nettomietrendite: 8.916 € ÷ 271.425 € × 100 = 3,28 %
Brutto hätte dieselbe Wohnung 4,08 % gebracht. Die Differenz von 0,8 Prozentpunkten ist der Preis der ehrlichen Rechnung, und genau diese Differenz entscheidet bei einer Finanzierung über Plus oder Minus.
Wie hoch sollte die Nettomietrendite sein?
- Unter 2,5 %: Toplagen und Neubau. Das Objekt trägt sich bei den heutigen Zinsen meist nur über Wertsteigerung.
- 2,5 bis 4 %: gepflegter Bestand und Neubau in gefragten Lagen. Die übliche Spanne.
- 4 bis 6 %: ein guter Wert, meist außerhalb der Metropolen oder bei älterem Bestand.
- Über 6 %: auffällig. Prüfe Mietansatz, Zustand und Lage, bevor du dich auf die Zahl verlässt.
Faustregel: Die Nettomietrendite sollte über dem Effektivzins deines Darlehens liegen. Liegt sie darunter, sinkt die Rendite auf dein Eigenkapital mit jedem finanzierten Euro, und du setzt stärker auf steigende Preise.
Brutto oder Netto: welche Zahl wann
Die Bruttomietrendite ist der Filter, die Nettomietrendite die Entscheidung. Beim ersten Blick auf ein Exposé genügt Brutto, weil du nur Kaufpreis und Miete kennst. Sobald ein Objekt in die engere Wahl kommt, holst du Hausgeldabrechnung, Bundesland und Zustand dazu und rechnest netto.
Erst danach lohnt der Blick auf Finanzierung und Cashflow: Was bleibt nach Zins und Tilgung jeden Monat übrig, und wie verzinst sich dein eingesetztes Eigenkapital.
Teile deine Rechnung: Der Link oben enthält alle Eingaben. Wer ihn öffnet, sieht dieselben Zeilen und kann sie mit eigenen Annahmen weiterrechnen.