Kündigungsfrist Mietvertrag berechnen

Welche Kündigungsfrist gilt für eine Mietwohnung?

Für unbefristete Mietverträge über Wohnraum regelt § 573c BGB die ordentliche Kündigung: Sie ist spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Der Monat, in dem die Kündigung rechtzeitig zugeht, zählt also schon mit.

Mieter haben immer drei Monate, egal wie lange sie schon in der Wohnung leben. Für Vermieter verlängert sich die Frist mit der Dauer der Überlassung.

• Mieter: 3 Monate.
• Vermieter, Wohnung weniger als 5 Jahre überlassen: 3 Monate.
• Vermieter, 5 bis unter 8 Jahre: 6 Monate.
• Vermieter, 8 Jahre oder länger: 9 Monate.

Bis zum dritten Werktag: die Karenzzeit

Damit der laufende Monat mitzählt, muss die Kündigung bis zum dritten Werktag beim Empfänger sein. Diese drei Tage heißen Karenzzeit. Geht die Kündigung später zu, verschiebt sich das Mietende um einen Monat.

Werktage sind Montag bis Samstag. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Samstag in der Karenzzeit mitzählt (Urteil vom 27.04.2005, VIII ZR 206/04). Ist der Samstag selbst der dritte Werktag, reicht der Zugang bis zum folgenden Werktag. Bei der Mietzahlung ist es anders: Dort zählt der Samstag nicht.

• Gesetzliche Feiertage am Wohnort des Empfängers sind keine Werktage. Für die Karenzzeit spielen nur Feiertage am Monatsanfang eine Rolle: Neujahr, Heilige Drei Könige, Karfreitag, Ostermontag, der 1. Mai, Christi Himmelfahrt, Pfingstmontag, Fronleichnam, der 3. Oktober und Allerheiligen. Vom Bundesland hängen davon nur Heilige Drei Könige, Fronleichnam und Allerheiligen ab, also nur Kündigungen im Januar, Juni und November.
• Mariä Himmelfahrt am 15. August liegt nie in den ersten drei Werktagen. Ob deine Gemeinde in Bayern katholisch oder evangelisch geprägt ist, ändert die Frist deshalb nicht.
• Zugegangen ist die Kündigung, wenn sie so in den Briefkasten kommt, dass der Empfänger sie am selben Tag noch lesen kann. Ein Brief, der abends eingeworfen wird, geht erst am nächsten Tag zu.

Rechenbeispiel

Eine Mieterin kündigt ihre Wohnung. Der Brief liegt am Dienstag, 03.11.2026, im Briefkasten des Vermieters.

1. Werktage im November 2026: Der 1. ist ein Sonntag. Montag, der 2., Dienstag, der 3., und Mittwoch, der 4., sind die ersten drei Werktage.
2. Die Kündigung geht am 03.11. zu, also rechtzeitig. Der November zählt als erster Monat der Frist.
3. Die Frist von drei Monaten umfasst November, Dezember und Januar. Das Mietverhältnis endet am 31.01.2027.
4. Kommt der Brief erst am Donnerstag, 05.11.2026, endet das Mietverhältnis einen Monat später, am 28.02.2027.
5. Samstag als dritter Werktag: Im April 2027 fällt der 3. Werktag auf Samstag, den 03.04. Die Kündigung muss dann bis Montag, 05.04.2027, zugehen.

Kündigungsfrist für Vermieter: 3, 6 oder 9 Monate

Die Frist des Vermieters hängt davon ab, wie lange die Wohnung dem Mieter schon überlassen ist. Gezählt wird ab dem Einzug, nicht ab der Unterschrift unter den Vertrag, bis zum Zugang der Kündigung.

Die Frist ist nur eine Voraussetzung. Der Vermieter braucht für die ordentliche Kündigung ein berechtigtes Interesse (§ 573 BGB), zum Beispiel Eigenbedarf oder erhebliche Pflichtverletzungen des Mieters. Der Grund gehört ins Kündigungsschreiben.

• Der Mieter kann der Kündigung widersprechen, wenn sie für ihn eine unzumutbare Härte bedeutet (§ 574 BGB). Der Vermieter soll ihn im Schreiben auf dieses Recht, die Form und die Frist hinweisen.
• Nach einer Umwandlung in Eigentumswohnungen gilt für Eigenbedarf eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren, in vielen Städten bis zu zehn Jahren (§ 577a BGB).

Sonderfälle: Zweifamilienhaus, möbliertes Zimmer, Zeitmietvertrag

• Zweifamilienhaus mit Vermieter im Haus: Der Vermieter darf ohne berechtigtes Interesse kündigen, die Frist verlängert sich aber um drei Monate (§ 573a BGB). Das gilt auch für Wohnraum in der Wohnung des Vermieters.
• Möbliertes Zimmer in der Wohnung des Vermieters: Kündigung bis zum 15. eines Monats zum Monatsende (§ 573c Abs. 3 BGB).
• Zeitmietvertrag: Er endet zum vereinbarten Datum. Eine ordentliche Kündigung ist vorher nur möglich, wenn der Vertrag sie zulässt.
• Kündigungsverzicht: Beide Seiten können bis zu vier Jahre auf die ordentliche Kündigung verzichten. Danach gelten die gesetzlichen Fristen.
• Sonderkündigungsrechte des Mieters: nach einer Mieterhöhung (§ 561 BGB), nach Ankündigung einer Modernisierung (§ 555e BGB) und beim Tod des Mieters für Erben und Vermieter (§ 564 BGB). Hier gelten eigene, teils kürzere Fristen.
• Fristlose Kündigung: Bei Mietrückständen oder schweren Vertragsverletzungen kann das Mietverhältnis ohne Frist enden (§ 543, § 569 BGB). Dafür gibt es die Vorlage zur fristlosen Kündigung.

Kündigung zustellen und den Zugang beweisen

Die Kündigung muss schriftlich sein und eigenhändig unterschrieben (§ 568 BGB). Eine E-Mail, ein Fax oder ein eingescannter Brief reichen nicht. Bei mehreren Mietern oder Vermietern müssen alle unterschreiben bzw. die Kündigung an alle gerichtet sein.

Wer kündigt, muss im Streit beweisen, dass und wann die Kündigung zugegangen ist. Deshalb lohnt sich ein Weg mit Nachweis.

• Persönliche Übergabe gegen Unterschrift auf einer Kopie.
• Einwurf durch einen Boten, der den Inhalt kennt und Datum und Uhrzeit notiert.
• Einwurf-Einschreiben: Die Post dokumentiert den Einwurf. Beim Übergabe-Einschreiben zählt erst die Abholung, wenn niemand zu Hause ist.

Häufige Fehler bei der Kündigung

• Mit dem Datum des Absendens gerechnet statt mit dem Zugang.
• Kündigung per E-Mail geschickt: Sie ist unwirksam, die Frist läuft nicht.
• Den Samstag übersprungen und dadurch einen Tag zu viel Zeit angenommen.
• Als Vermieter mit drei Monaten gekündigt, obwohl der Mieter seit über fünf Jahren in der Wohnung lebt.
• Die Kündigung nur an einen von zwei Mietern gerichtet.