Was ist eine Indexmiete?
Bei einer Indexmiete ist die Miete an den Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) des Statistischen Bundesamts gebunden (§ 557b BGB). Steigen die Lebenshaltungskosten, kann der Vermieter die Miete im gleichen Verhältnis anpassen. Sinken sie, kann der Mieter eine Senkung verlangen.
Die Vereinbarung muss schriftlich im Mietvertrag stehen. Zulässig ist nur der VPI für Deutschland, kein anderer Index.
- Neben einer Indexmiete ist keine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB möglich.
- Eine Erhöhung wegen Modernisierung ist nur bei baulichen Maßnahmen möglich, die der Vermieter nicht zu vertreten hat.
- Gilt für frei finanzierten Wohnraum. Gewerbe, preisgebundener Wohnraum und Wohnheime sind nicht abgedeckt.
So berechnest du die neue Miete
Die Miete ändert sich prozentual im gleichen Verhältnis wie der Index. CIRO rechnet ohne Zwischenrundung des Prozentwerts und rundet erst die neue Miete auf den Cent.
Neue Miete = aktuelle Miete × neuer Indexwert ÷ alter Indexwert
Häufiger Fehler: Die Punktdifferenz ist nicht die prozentuale Änderung. Steigt der Index von 114,3 auf 122,8 Punkte, sind das 8,5 Punkte, aber nur 7,44 %.
Rechenbeispiel
Die Nettokaltmiete beträgt 850 €. Bei der letzten Anpassung lag der VPI im Januar 2023 bei 114,3 Punkten, im Januar 2026 bei 122,8 Punkten.
- Änderung: 122,8 ÷ 114,3 = 1,07437, also + 7,44 %.
- Neue Miete: 850 € × 122,8 ÷ 114,3 = 913,21 €.
- Erhöhung: 913,21 € − 850 € = 63,21 € pro Monat.
Aktuelle VPI-Werte
Die Tabelle zeigt den Verbraucherpreisindex für Deutschland, Gesamtindex, auf Basis 2020 = 100. Als neuen Indexstand nimmst du den zuletzt veröffentlichten Monat vor deiner Erklärung. Das Statistische Bundesamt veröffentlicht den endgültigen Monatswert meist um die Mitte des Folgemonats.
Verbraucherpreisindex für Deutschland (2020 = 100)
| Jahr | Jan | Feb | Mär | Apr | Mai | Jun | Jul | Aug | Sep | Okt | Nov | Dez |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026 | 122,8 | 123,1 | 124,5 | 125,2 | 125,0 | 124,6 | 125,6 | 125,8 | 126,6 | – | – | – |
| 2025 | 120,3 | 120,8 | 121,2 | 121,7 | 121,8 | 121,8 | 122,2 | 122,3 | 122,6 | 123,0 | 122,7 | 122,7 |
| 2024 | 117,6 | 118,1 | 118,6 | 119,2 | 119,3 | 119,4 | 119,8 | 119,7 | 119,7 | 120,2 | 119,9 | 120,5 |
| 2023 | 114,3 | 115,2 | 116,1 | 116,6 | 116,5 | 116,8 | 117,1 | 117,5 | 117,8 | 117,8 | 117,3 | 117,4 |
| 2022 | 105,2 | 106,0 | 108,1 | 108,8 | 109,8 | 109,8 | 110,3 | 110,7 | 112,7 | 113,5 | 113,7 | 113,2 |
| 2021 | 101,0 | 101,6 | 102,1 | 102,4 | 102,6 | 102,9 | 103,4 | 103,5 | 103,8 | 104,3 | 104,5 | 104,7 |
| 2020 | 99,8 | 100,1 | 100,3 | 100,4 | 100,4 | 100,5 | 99,7 | 99,7 | 99,7 | 99,9 | 99,7 | 99,8 |
Etwa alle 5 Jahre stellt das Statistische Bundesamt den VPI auf ein neues Basisjahr um und veröffentlicht dann alle Werte neu. Nimm für eine Anpassung immer beide Werte aus derselben Basis. Nennt dein Vertrag einen Wert auf alter Basis, gib beide Werte manuell ein. Destatis bietet dafür einen Umbasierungsrechner.
Form, Sperrfrist und Termin
- Die Miete muss mindestens 1 Jahr unverändert bleiben (§ 557b Abs. 2 BGB). Erhöhungen nach §§ 559, 560 BGB zählen dabei nicht.
- Die Anpassung erfolgt durch Erklärung in Textform. Darin stehen die eingetretene Indexänderung und die neue Miete oder die Erhöhung als Geldbetrag (§ 557b Abs. 3 BGB).
- Die neue Miete gilt ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung. Geht sie im Oktober zu, gilt die neue Miete ab dem 1. Dezember.
- Bei der Mieterhöhung nach § 558 BGB wäre es erst der dritte Monat nach Zugang. Die Indexmiete wirkt also einen Monat früher.
Ob die Erklärung schon vor Ablauf des Jahres zugehen darf, wenn die neue Miete erst danach gilt, ist nicht abschließend geklärt. CIRO nennt dir deshalb den sicheren Weg: einen Zugang, bei dem der übernächste Monat nach Ablauf des Jahres liegt.
Sonderfälle
- Index gesunken: Der Mieter kann eine Senkung verlangen. Der Rechner zeigt dann eine negative Änderung.
- Vertragliche Schwelle: Steht im Vertrag, dass erst ab einer bestimmten Änderung angepasst wird, oder schreibt er eine Rundung vor, gilt der Vertrag.
- Mietpreisbremse: In Gebieten mit Mietpreisbremse gilt die Grenze für die Ausgangsmiete bei Vertragsbeginn (§ 557b Abs. 4 BGB). Die späteren Anpassungen folgen dem Index.
Geplante Änderung für angespannte Wohnungsmärkte
Ein Gesetzentwurf der Bundesregierung sieht vor, dass in angespannten Wohnungsmärkten ein Anstieg des VPI über 3 % pro Jahr nur zur Hälfte auf die Miete wirkt. Er ist noch nicht beschlossen (Stand: 14.10.2026). Der Rechner rechnet nach geltendem Recht.