Was Kaufnebenkosten sind
Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die beim Kauf einer Immobilie zum Kaufpreis hinzukommen. Drei Posten machen fast die ganze Summe aus: die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt, die Gebühren für Notar und Grundbuchamt und, wenn ein Makler beteiligt ist, die Maklerprovision.
Wie hoch die Nebenkosten sind, hängt vor allem vom Bundesland und vom Makler ab. In Bayern ohne Makler sind es rund 5 % des Kaufpreises, in Nordrhein-Westfalen mit Makler fast 12 %. Eine feste Quote gibt es deshalb nicht; rechne mit deinen Zahlen.
Kaufnebenkosten = Grunderwerbsteuer + Notar und Grundbuch + Maklerprovision
Grunderwerbsteuer: Satz, Freigrenze und Rundung
Die Grunderwerbsteuer ist der größte Posten. Seit 2006 legt jedes Bundesland den Satz selbst fest (Art. 105 Abs. 2a GG). Er liegt heute zwischen 3,5 % in Bayern und 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein.
Bemessungsgrundlage ist der Wert der Gegenleistung, im Normalfall der Kaufpreis (§§ 8, 9 GrEStG). Das Finanzamt rundet die Steuer auf volle Euro ab (§ 11 Abs. 2 GrEStG). Liegt die Bemessungsgrundlage bei höchstens 2.500 €, fällt keine Steuer an (§ 3 Nr. 1 GrEStG). Das ist eine Freigrenze, kein Freibetrag: Ein Stellplatz für 2.501 € kostet in Baden-Württemberg schon 125 € Steuer.
Steuerschuldner sind Käufer und Verkäufer gemeinsam; im Kaufvertrag übernimmt sie fast immer der Käufer. Fällig wird sie einen Monat nach dem Steuerbescheid (§ 15 GrEStG). Erst nach der Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die das Grundbuchamt dich nicht als Eigentümer einträgt (§ 22 GrEStG).
Grunderwerbsteuer nach Bundesland
| Bundesland | Satz |
|---|---|
| Baden-Württemberg | 5,0 % |
| Bayern | 3,5 % |
| Berlin | 6,0 % |
| Brandenburg | 6,5 % |
| Bremen | 5,5 % |
| Hamburg | 5,5 % |
| Hessen | 6,0 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % |
| Niedersachsen | 5,0 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % |
| Saarland | 6,5 % |
| Sachsen | 5,5 % |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % |
| Thüringen | 5,0 % |
Rechenbeispiel: 300.000 € in Bayern und in Nordrhein-Westfalen
Der Rechner ist mit einer Wohnung für 300.000 € in Bayern vorbelegt, mit 1,5 % für Notar und Grundbuch und 3,57 % Maklerprovision als Käuferanteil:
- Grunderwerbsteuer: 300.000 € × 3,5 % = 10.500 €
- Notar und Grundbuch: 300.000 € × 1,5 % = 4.500 €
- Maklerprovision: 300.000 € × 3,57 % = 10.710 €
- Kaufnebenkosten: 25.710 €, das sind 8,57 % des Kaufpreises
Dieselbe Wohnung in Nordrhein-Westfalen: 19.500 € Grunderwerbsteuer (6,5 %), Nebenkosten zusammen 34.710 € oder 11,57 %. Ohne Makler in Bayern bleiben 15.000 € oder 5 %.
Notar und Grundbuch
Ein Grundstückskauf ist nur wirksam, wenn ein Notar den Vertrag beurkundet. Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und steigen mit dem Kaufpreis. Für die Beurkundung des Kaufvertrags fällt eine doppelte Gebühr an, dazu kommen Vollzug, Treuhandtätigkeit und Auslagen.
Das Grundbuchamt berechnet die Eintragung der Auflassungsvormerkung, die Umschreibung des Eigentums und, bei einer Finanzierung, die Eintragung der Grundschuld. Zusammen ergeben Notar und Grundbuch erfahrungsgemäß rund 1,5 % des Kaufpreises. Der Rechner nutzt diesen Wert als Schätzung; die genaue Summe steht erst auf den Rechnungen.
Maklerprovision: wer wie viel zahlt
Seit dem 23.12.2020 regeln die §§ 656a bis 656d BGB die Maklerprovision beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Privatpersonen. Der Maklervertrag braucht Textform. Lässt sich der Makler von beiden Seiten beauftragen, darf er von beiden nur gleich viel verlangen. Hat nur der Verkäufer ihn beauftragt, darf dieser höchstens die Hälfte an dich weitergeben, und du zahlst erst, wenn er seinen Teil bezahlt hat.
Bei 7,14 % Provision inklusive Umsatzsteuer und hälftiger Teilung zahlst du 3,57 % des Kaufpreises. Beauftragst du den Makler allein, etwa mit einem Suchauftrag, gilt die Teilung nicht, und du kannst die volle Provision schulden. Bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeobjekten ist die Provision frei verhandelbar.
Inventar und Instandhaltungsrücklage
Bewegliche Gegenstände, die du mitkaufst, gehören nicht zum Grundstück. Weist der Kaufvertrag zum Beispiel eine Einbauküche mit eigenem Preis aus, fällt auf diesen Teil keine Grunderwerbsteuer an. Bei 15.000 € für die Küche und 6 % Steuersatz sind das 900 € weniger Steuer. Der Preis muss angemessen sein; das Finanzamt prüft das.
Die anteilige Instandhaltungsrücklage einer Eigentumswohnung senkt die Grunderwerbsteuer dagegen nicht. Das hat der Bundesfinanzhof 2020 entschieden (BFH, Urteil vom 16.09.2020, II R 49/17). Der Rechner bietet deshalb kein Feld dafür an.
Kaufnebenkosten in der Steuererklärung
Vermietest du die Immobilie, zählen Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch für Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung sowie die Maklerprovision zu den Anschaffungskosten. Du setzt sie nicht sofort ab, sondern verteilst sie mit dem Gebäudeanteil über die Abschreibung (§ 7 Abs. 4 EStG). Der Anteil für Grund und Boden wird nicht abgeschrieben.
Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuld gehören dagegen zur Finanzierung. Sie sind im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abziehbar (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG). Lass dir die Notarrechnung deshalb aufteilen. Nutzt du die Immobilie selbst, kannst du die Kaufnebenkosten nicht absetzen.
Typische Fehler bei den Kaufnebenkosten
- Mit einer pauschalen Quote rechnen: Je nach Bundesland und Makler liegen die Nebenkosten bei geteilter Maklerprovision zwischen rund 5 % und 12 % des Kaufpreises, mit voller Provision auch darüber.
- Die Nebenkosten mitfinanzieren wollen: Banken finanzieren sie meist nicht mit, plane sie aus Eigenkapital ein.
- Den Steuerbescheid vergessen: Die Grunderwerbsteuer ist einen Monat nach dem Bescheid fällig, oft vor dem Einzug.
- Inventar überbewerten: Ein überhöhter Küchenpreis fällt dem Finanzamt auf und kostet am Ende mehr, als er spart.