Wie Heizkosten verteilt werden
Hat ein Haus eine Zentralheizung oder Fernwärme, verteilt der Vermieter die Heizkosten nach der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) auf die Wohnungen. Ein Teil richtet sich nach dem gemessenen Verbrauch jeder Wohnung, der Rest nach der Fläche.
Der Flächenanteil heißt Grundkosten. Er deckt ab, was jede Wohnung unabhängig vom eigenen Heizen verursacht: Wärme, die über Leitungen und Wände verloren geht, und die Bereitschaft der Anlage. Der Verbrauchsanteil heißt Verbrauchskosten und belohnt sparsames Heizen.
Die Verordnung geht abweichenden Vereinbarungen im Mietvertrag vor (§ 2 HeizkostenV). Auch wenn im Vertrag „Heizkosten nach Fläche“ steht, gilt für zentral beheizte Häuser die verbrauchsabhängige Verteilung. Ausnahme: ein Haus mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt.
70/30 oder 50/50: die Verbrauchsquote
Mindestens 50 % und höchstens 70 % der Heizkosten werden nach Verbrauch verteilt (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV), der Rest nach Wohn- oder Nutzfläche oder nach umbautem Raum. Für Warmwasser gilt dieselbe Spanne (§ 8 Abs. 1).
70 % nach Verbrauch sind Pflicht, wenn alle drei Bedingungen zusammenkommen:
- Das Haus erfüllt nicht das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16.08.1994, ist also nicht gut gedämmt.
- Es wird mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt.
- Die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung sind überwiegend gedämmt.
Die Quote legt der Eigentümer vor Beginn eines Abrechnungszeitraums fest. Ändern darf er sie nur in drei Fällen und nur für künftige Zeiträume (§ 6 Abs. 4). Eine Quote rückwirkend zu wählen, weil sie günstiger wäre, ist nicht zulässig.
Formel und Rechenbeispiel
Anteil = Kosten × (100 % − Quote) × Fläche Wohnung ÷ Fläche Haus + Kosten × Quote × Einheiten Wohnung ÷ Einheiten Haus
- Heizkosten des Hauses: 10.000 €, Verbrauchsquote 70 %.
- Grundkosten: 30 % von 10.000 € = 3.000 €. Die Wohnung hat 75 von 600 m², also 3.000 € × 75 ÷ 600 = 375,00 €.
- Verbrauchskosten: 70 % von 10.000 € = 7.000 €. Die Wohnung hat 1.800 von 12.000 Einheiten, also 7.000 € × 1.800 ÷ 12.000 = 1.050,00 €.
- Anteil der Wohnung: 375,00 € + 1.050,00 € = 1.425,00 €. Bei 50/50 wären es 625,00 € + 750,00 € = 1.375,00 €.
Die Verbrauchseinheiten sind bewertete Einheiten: Der Messdienst rechnet die Anzeige jedes Heizkostenverteilers mit einem Faktor für den Heizkörper um. Rohwerte verschiedener Geräte darfst du deshalb nicht einfach addieren.
Warmwasser abtrennen nach § 9 HeizkostenV
Erzeugt dieselbe Anlage Heizwärme und Warmwasser, entstehen die Kosten zunächst gemeinsam. Bevor du verteilst, trennst du den Warmwasseranteil ab. Die Heizung bekommt den Rest (§ 9 Abs. 1).
Die Wärmemenge für das Warmwasser misst ein Wärmezähler. Nur wenn das unzumutbar aufwendig ist, gilt die Formel Q = 2,5 × Warmwassermenge in m³ × (Temperatur − 10 °C). Sind weder Wärmemenge noch Warmwassermenge messbar, setzt du 32 kWh je m² versorgter Wohnfläche an. Ein mit Formel oder Pauschale berechnetes Q passt du an: bei Erdgas mit Brennwert-Abrechnung × 1,11, bei Fernwärme oder Contracting ÷ 1,15, bei einer monovalenten Wärmepumpe × 0,3 (§ 9 Abs. 2 Satz 6). Eine mit dem Wärmezähler gemessene Wärmemenge bleibt unverändert.
Die früher übliche Pauschale von 18 % für das Warmwasser ist seit dem 01.01.2009 gestrichen. Wer sie heute noch ansetzt, rechnet nach einer nicht mehr geltenden Fassung.
- Beispiel Gas: 150.000 kWh Brennwert, 180 m³ Warmwasser bei 60 °C, gemeinsame Kosten 12.000 €.
- Q = 2,5 × 180 × (60 − 10) = 22.500 kWh, mit Faktor 1,11 = 24.975 kWh.
- Anteil Warmwasser: 24.975 ÷ 150.000 = 16,65 %, also 1.998,00 € für Warmwasser und 10.002,00 € für Heizung.
Hilfsweise Heizwerte
| Brennstoff | Heizwert |
|---|---|
| Heizöl EL | 10 kWh je Liter |
| Erdgas H | 10 kWh je m³ |
| Erdgas L | 9 kWh je m³ |
| Flüssiggas | 13 kWh je kg |
| Holzpellets | 5 kWh je kg |
Liegt der Verbrauch in Litern, m³ oder kg vor, rechnest du die Wärmemenge über den Heizwert in Brennstoff um: Brennstoffmenge = Q ÷ Heizwert.
Welche Kosten zu den Heizkosten gehören
Seit 2023 kommt ein Schritt davor: Den Vermieteranteil an den CO2-Kosten ziehst du von den Heizkosten ab, bevor du verteilst (§ 7 Abs. 1 CO2KostAufG). Die Reihenfolge lautet also: Gesamtkosten, minus CO2-Anteil des Vermieters, Warmwasser abtrennen, dann Heizung und Warmwasser verteilen.
- Brennstoff einschließlich Lieferung, bei Fernwärme der Wärmepreis.
- Betriebsstrom der Heizung, Bedienung, Wartung, Prüfung und Einstellung der Anlage.
- Reinigung der Anlage und des Raums, Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz.
- Miete oder Kauf auf Raten der Zähler und Verteiler, Eichung, Kosten des Messdienstes und der monatlichen Verbrauchsinformation.
Kürzungsrechte des Mieters
Seit dem 01.12.2021 müssen neu eingebaute Zähler und Heizkostenverteiler fernablesbar sein. Ältere Geräte müssen bis zum 31.12.2026 nachgerüstet oder ersetzt werden. Wer fernablesbare Geräte hat, muss den Mietern jeden Monat eine Verbrauchsinformation schicken (§ 6a).
Die Kürzungsrechte sind Rechte des Mieters. Ob sich mehrere Kürzungen addieren, ist rechtlich nicht abschließend geklärt. Im Verhältnis zwischen Wohnungseigentümer und Eigentümergemeinschaft gelten sie nicht.
- 15 %: Wird nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, obwohl die Verordnung das verlangt, darf der Mieter seinen Anteil um 15 % kürzen (§ 12 Abs. 1 S. 1).
- 3 %: Sind Geräte nicht fernablesbar, obwohl sie es sein müssten (Einbau ab 01.12.2021, ältere Geräte nach dem 31.12.2026), oder bekommt der Mieter trotz fernablesbarer Geräte keine monatliche Verbrauchsinformation, darf er um 3 % kürzen (§ 12 Abs. 1 S. 2, 3).
- 3 % für die CO2-Kosten: Fehlt in der Abrechnung die Aufteilung der CO2-Kosten, darf der Mieter seinen Anteil an den Heizkosten um 3 % kürzen (§ 7 Abs. 4 CO2KostAufG).
Sonderfälle: Geräteausfall, Leerstand, Mieterwechsel
- Geräteausfall: Fällt ein Zähler aus, wird der Verbrauch geschätzt. Betrifft die Schätzung mehr als 25 % der Fläche, werden die Kosten nur nach Fläche verteilt (§ 9a Abs. 2).
- Leerstand: Eine unbeheizte Wohnung mit 0 Einheiten zahlt nur ihre Grundkosten. Die trägt bei Leerstand der Vermieter.
- Mieterwechsel im Jahr: Dann wird zwischenabgelesen oder nach Gradtagszahlen aufgeteilt (§ 9b). Diesen Fall bildet der Rechner nicht ab.
- Ausnahmen: In Häusern mit sehr geringem Wärmebedarf (unter 15 kWh je m² und Jahr), in Alten-, Pflege- und Studentenwohnheimen und in einigen weiteren Fällen gilt die Pflicht zur Verbrauchserfassung nicht (§ 11).
Typische Fehler bei der Heizkostenverteilung
- Eine Quote außerhalb von 50 bis 70 % ansetzen oder die Quote rückwirkend ändern.
- Warmwasser pauschal mit 18 % abtrennen, obwohl diese Regel seit 2009 nicht mehr gilt.
- Brennwert-kWh bei Gas mit Heizwert-Angaben mischen.
- Den CO2-Anteil des Vermieters erst nach der Verteilung abziehen oder ganz vergessen.
- Rohwerte unterschiedlicher Heizkostenverteiler addieren, statt die bewerteten Einheiten des Messdienstes zu nehmen.
- Bei Erdgas in m³ mit dem H-Gas-Wert von 10 kWh rechnen, obwohl L-Gas mit rund 9 kWh je m³ geliefert wird.