Was eine Anschlussfinanzierung ist
Endet die Zinsbindung deines Immobilienkredits, ist das Darlehen meist noch nicht getilgt. Für die Restschuld brauchst du neue Konditionen: Das ist die Anschlussfinanzierung. Der neue Zins kann höher oder niedriger sein als der alte; davon hängt ab, ob du mehr zahlst, länger zahlst oder schneller fertig bist.
Der Rechner ermittelt die Restschuld aus den Eckdaten deines bisherigen Darlehens oder nimmt sie direkt vom Kontoauszug. Dann zeigt er drei Wege: dieselbe Rate weiterzahlen, eine neue Tilgung wählen oder die Rate so ansetzen, dass du zum geplanten Zeitpunkt schuldenfrei bist.
Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen
- Prolongation: Du verlängerst bei deiner bisherigen Bank zu neuen Konditionen. Die Grundschuld bleibt, Notar und Grundbuch fallen nicht an.
- Umschuldung: Du wechselst zu einer anderen Bank. Sie löst das alte Darlehen ab und übernimmt die Grundschuld; für Abtretung oder Neueintragung fallen Notar- und Grundbuchkosten an.
- Forward-Darlehen: Du sicherst dir den Zins schon Monate oder Jahre vor dem Ende der Zinsbindung. Dafür verlangt die Bank meist einen Aufschlag je Monat Vorlaufzeit, dessen Höhe sie selbst festlegt.
Hol dir für jede Variante ein Angebot mit effektivem Jahreszins; nur so lassen sich die Kosten vergleichen.
Rechenbeispiel: 228.283,70 € Restschuld, Zins steigt auf 4 %
Vorbelegt ist das Beispiel aus dem Baufinanzierungs-Rechner: 300.000 € Darlehen, 3,5 % Sollzins, 2 % Tilgung, 1.375 € Rate. Nach 10 Jahren bleiben 228.283,70 €. Der neue Sollzins von 4 % ist ein Beispielwert, keine Prognose.
- Rate behalten: Du zahlst weiter 1.375 €. Getilgt ist das Darlehen nach weiteren 20 Jahren und 3 Monaten, insgesamt 15 Monate später als bei unverändertem Zins.
- Restlaufzeit halten: Damit du wie geplant nach 19 weiteren Jahren fertig bist, steigt die Rate auf 1.431,05 €, also 56,05 € mehr im Monat oder 672,60 € im Jahr.
- Neue Tilgung 2 %: Die Rate sinkt auf 1.141,42 €, dafür bleiben nach weiteren 10 Jahren noch 172.258,96 € offen.
Kündigungsrecht nach § 489 BGB
Endet die Zinsbindung und gibt es keine neue Zinsvereinbarung, kannst du das Darlehen mit einem Monat Frist frühestens zum Ende der Zinsbindung kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB). So wechselst du zu einer anderen Bank.
Unabhängig von der Zinsbindung gilt: 10 Jahre nach der vollständigen Auszahlung kannst du mit einer Frist von 6 Monaten kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB), auch bei 15 oder 20 Jahren Zinsbindung. Hast du nach der Auszahlung einen neuen Zins oder eine neue Laufzeit vereinbart, beginnen die 10 Jahre mit dieser Vereinbarung. Vertraglich ausschließen lässt sich dieses Recht nicht (§ 489 Abs. 4 BGB).
Kündigst du nach § 489 BGB, schuldest du keine Vorfälligkeitsentschädigung. Löst du ein Darlehen außerhalb dieser Rechte vorzeitig ab, kann die Bank eine verlangen (§ 490 Abs. 2, § 502 BGB). Prüfe deinen Vertrag oder frag deine Bank, bevor du kündigst.
Forward-Aufschlag im Rechner
Den Aufschlag eines Forward-Darlehens trägst du unter „Weitere Annahmen“ in Prozentpunkten ein. Der Rechner addiert ihn zum Sollzins: 3,7 % plus 0,3 Prozentpunkte ergeben 4,0 %.
Ob sich ein Forward-Darlehen lohnt, hängt davon ab, wie sich die Zinsen bis zum Ende deiner Zinsbindung entwickeln. Das kann heute niemand verlässlich sagen; der Rechner zeigt dir deshalb nur, was ein bestimmter Zins für Rate und Laufzeit bedeutet.
Typische Fehler bei der Anschlussfinanzierung
- Zu spät anfangen: Die Kündigung nach § 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB braucht einen Monat Frist, die Prüfung bei einer neuen Bank oft mehrere Wochen.
- Nur die Rate vergleichen: Bleibt die Rate gleich, kann die Laufzeit deutlich länger werden.
- Das Prolongationsangebot ungeprüft annehmen: Vergleiche es mit Angeboten anderer Banken über den effektiven Jahreszins.
- Wechselkosten vergessen: Bei einer Umschuldung kommen Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuld hinzu.