Wie hoch darf die Mietkaution sein?
Die Kaution beträgt höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten (§ 551 Abs. 1 BGB). Maßgeblich ist also die Nettokaltmiete, nicht die Warmmiete.
Eine höhere Vereinbarung ist insoweit unwirksam. Der Mieter kann den Teil über der Grenze zurückfordern (§ 551 Abs. 4 BGB).
Höchstkaution = 3 × Monatsmiete ohne ausgewiesene Betriebskosten
- Nettokaltmiete mit Vorauszahlung: 3 × Nettokaltmiete.
- Miete mit Betriebskostenpauschale: 3 × Miete ohne Pauschale.
- Inklusivmiete ohne ausgewiesene Betriebskosten: 3 × Inklusivmiete.
- Eine Stellplatz- oder Möblierungsmiete im selben Vertrag gehört zur Miete. Heizkostenvorauszahlungen sind Betriebskosten und gehören nicht dazu.
Rechenbeispiel
Die Nettokaltmiete beträgt 750 €, dazu kommen 200 € Betriebskostenvorauszahlung. Die Wohnung wird ab 01.11.2026 vermietet.
- Höchstkaution: 3 × 750 € = 2.250 €. Nicht 3 × 950 € = 2.850 €.
- Raten: 750 €, 750 € und 750 €.
- 1. Rate zu Mietbeginn am 01.11.2026. Das ist ein Sonntag, gezahlt werden muss erst am Montag, 02.11.2026 (§ 193 BGB).
- 2. Rate mit der Dezembermiete: 3. Werktag ist Donnerstag, der 03.12.2026.
- 3. Rate mit der Januarmiete: Neujahr, Samstag und Sonntag zählen nicht, 3. Werktag ist Mittwoch, der 06.01.2027. In Baden-Württemberg, Bayern und Sachsen-Anhalt ist der 06.01. ein Feiertag, dort ist es der 07.01.2027.
Ratenzahlung und Fälligkeit
Der Mieter darf die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten zahlen (§ 551 Abs. 2 BGB). Die erste ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden weiteren zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen.
Steht im Vertrag kein eigener Zahltag, ist die Miete bis zum 3. Werktag des Monats fällig (§ 556b Abs. 1 BGB). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zählt der Samstag dabei nicht als Werktag.
- Beginnt das Mietverhältnis zur Monatsmitte, ist die 2. Rate mit der Miete des Folgemonats fällig.
- Bei krummen Beträgen weicht die letzte Rate um höchstens 2 Cent ab. CIRO rundet die ersten Raten auf und nimmt den Rest in die letzte.
- Mehr als drei Raten sind möglich, wenn der Vermieter zustimmt.
Anlage und Zinsen
Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut anlegen, zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist (§ 551 Abs. 3 BGB). Andere Anlageformen sind nach Vereinbarung möglich.
Die Zinsen gehören dem Mieter und erhöhen die Kaution. Unter „Weitere Annahmen“ kannst du Zinssatz und Anlagedauer eintragen.
Rückzahlung nach dem Auszug
Für die Rückzahlung gibt es keine feste gesetzliche Frist. Der Vermieter darf angemessen prüfen, ob er noch Ansprüche hat. Gerichte lassen dafür meist einige Monate Zeit. Für eine noch ausstehende Nebenkostenabrechnung darf er einen angemessenen Teil länger einbehalten.
Die oft genannten 6 Monate stammen aus der Verjährung: Ersatzansprüche wegen Veränderung oder Verschlechterung der Wohnung verjähren 6 Monate nach Rückgabe (§ 548 Abs. 1 BGB). Eine Rückzahlungsfrist ist das nicht.
Typische Fehler
- Kaution aus der Warmmiete berechnet statt aus der Miete ohne Betriebskosten.
- Volle Kaution auf einmal verlangt, obwohl der Mieter in Raten zahlen darf.
- Kaution und Bürgschaft zusätzlich verlangt: Mehrere Sicherheiten zählen grundsätzlich zusammen gegen die Grenze.
- Kaution auf dem eigenen Konto geparkt statt getrennt angelegt.
- Nach einer Mieterhöhung mehr Kaution erwartet: Die Kaution steigt nicht automatisch mit.