Checkliste Wohnungsübergabe

Warum sich die Vorbereitung lohnt

Ein Übergabeprotokoll schreibt kein Gesetz vor, es ist aber dein wichtigster Beweis: Es hält fest, in welchem Zustand die Wohnung beim Einzug war und wie du sie beim Auszug zurückbekommst, welche Zählerstände galten und wie viele Schlüssel übergeben wurden. Ohne Protokoll kannst du kaum beweisen, ob ein Schaden schon beim Einzug da war.

Beim Auszug kommt hinzu: Was du hättest sehen können und nicht festhältst, kannst du später oft nicht mehr verlangen.

In welcher Reihenfolge die Übergabe abläuft

Eine Wohnungsübergabe läuft in sechs Schritten: Termin vereinbaren, Protokoll vorbereiten, jeden Raum einzeln begehen, Zähler gemeinsam ablesen, Schlüssel zählen und am Ende von beiden Seiten unterschreiben lassen. Plane etwa eine Stunde ein und leg den Termin in die Zeit mit Tageslicht.

1. Termin mit deinem Mieter vereinbaren und bei Bedarf einen Zeugen mitbringen, vor allem wenn du mit Streit rechnest.
2. Protokoll vorbereiten: Räume, Zählernummern und Schlüssel vorher eintragen, beim Auszug das Einzugsprotokoll und den Mietvertrag mitnehmen.
3. Raum für Raum begehen: Wände, Decken, Böden, Türen, Fenster, Heizkörper und Sanitär, dazu Keller, Dachboden, Garage und Balkon.
4. Alle Zähler gemeinsam ablesen und Stand und Zählernummer eintragen: Strom, Gas, Wasser und Heizkostenverteiler.
5. Schlüssel nach Art und Anzahl zählen, bei Schließanlagen mit Nummer.
6. Protokoll von beiden Seiten unterschreiben lassen und jeder Seite ein Exemplar geben.

Wie du Mängel richtig festhältst

Einen Mangel hältst du so fest, dass ein Dritter ihn ohne dich wiederfindet: was, wo und wie groß, dazu ein Foto mit einem Gegenstand zum Größenvergleich, auf dem Datum und Uhrzeit gespeichert sind. „Gebrauchsspuren“ allein hilft später niemandem, weil niemand weiß, welche Spuren gemeint waren.

Prüf auch, was im Alltag nicht auffällt: Fenster und Türen öffnen, schließen und abschließen, und die Rauchwarnmelder testen.

Was nach dem Einzug zu tun ist

Nach dem Einzug stellst du innerhalb von zwei Wochen die Wohnungsgeberbestätigung aus (§ 19 BMG), prüfst den Eingang der Kaution und meldest die Zählerstände an Versorger und Messdienst. Ohne die Bestätigung kann sich dein Mieter nicht ummelden.

Die Kaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen, und dein Mieter darf sie in drei Monatsraten zahlen (§ 551 BGB). Die Grenze und die Fälligkeit der Raten rechnest du mit dem Mietkaution-Rechner aus. Gib außerdem die Hausordnung mit und lass Klingel- und Briefkastenschild anbringen.

Welche Fristen nach dem Auszug laufen

Nach dem Auszug läuft vor allem eine Frist: Ansprüche wegen Schäden an der Wohnung verjähren sechs Monate nach der Rückgabe (§ 548 BGB). Bevor du Kosten verlangst, setzt du deinem früheren Mieter schriftlich eine angemessene Frist zur Beseitigung.

Die Kaution rechnest du in angemessener Frist ab, meist nach drei bis sechs Monaten. Die oft genannten sechs Monate stammen aus der Verjährung, eine feste Rückzahlungsfrist ist das nicht.

Notier die neue Anschrift deines Mieters und veranlasse bei Heizkostenverteilern eine Zwischenablesung über deinen Messdienst; beim Nutzerwechsel ist sie Pflicht (§ 9b HeizkostenV). Die Nebenkosten des Abrechnungsjahres teilst du mit dem Rechner Nebenkosten bei Mieterwechsel tagesgenau auf.

Typische Fehler bei der Wohnungsübergabe

Die meisten Streitfälle nach einer Übergabe gehen auf wenige Fehler zurück, die sich mit Vorbereitung vermeiden lassen: zu wenig Licht, zu ungenaue Beschreibungen und Unterlagen, die nur eine Seite hat.

• Übergabe am Abend bei Kunstlicht, sodass Flecken und Kratzer nicht auffallen.
• Nur den Zählerstand notiert, ohne Zählernummer.
• Keller, Dachboden, Garage oder Balkon vergessen.
• Protokoll nicht unterschrieben oder ohne Exemplar für deinen Mieter.
• Die sechs Monate nach § 548 BGB verstreichen lassen, während du auf Angebote von Handwerkern wartest.

Gehört die Übergabe zu einem Mieterwechsel, plant die Checkliste Mieterwechsel die Schritte davor und danach.