Checkliste Mieterwechsel

So rechnet die Liste das Mietende

Kündigt dein Mieter, gilt immer die Frist von drei Monaten (§ 573c Abs. 1 BGB): Geht die Kündigung bis zum dritten Werktag eines Monats ein, zählt dieser Monat mit, und das Mietverhältnis endet mit Ablauf des übernächsten Monats. Der Samstag zählt als Werktag, Sonn- und Feiertage nicht.

Geht die Kündigung also am dritten Werktag im März ein, endet das Mietverhältnis mit Ablauf des Mai; kommt sie einen Tag später, mit Ablauf des Juni. Aus dem Mietende ergeben sich die übrigen Fristen der Liste. Feiertage deines Bundeslands berücksichtigt der Kündigungsfrist-Rechner.

Haben du und dein Mieter einen Kündigungsverzicht vereinbart oder einen Zeitmietvertrag geschlossen, gilt das Datum aus dem Vertrag.

Worauf du bei der Kündigung achtest

Eine wirksame Kündigung deines Mieters ist schriftlich und von allen Mietern unterschrieben, die im Vertrag stehen; eine E-Mail oder eine Nachricht im Messenger reicht nicht. Fehlt eine Unterschrift, sprich deinen Mieter direkt an, bevor du mit der Neuvermietung beginnst.

Bestätige den Eingang und nenn das Mietende, die Liste schlägt dafür zwei Wochen nach Eingang vor. Das Mietende rechnest du mit dem Kündigungsfrist-Rechner nach. Vereinbare im selben Zug eine Vorabbegehung: Sie klärt, was bis zum Auszug noch zu tun ist, und du weißt früh, ob renoviert werden muss.

In welcher Reihenfolge der Mieterwechsel läuft

Ein Mieterwechsel hat fünf Phasen, die sich teilweise überschneiden: Kündigung bearbeiten, neu vermieten, renovieren, den Auszug abwickeln und den neuen Mieter einziehen lassen. Die Neuvermietung beginnt am besten direkt nach der Vorabbegehung, damit zwischen Auszug und Einzug möglichst wenig Leerstand entsteht.

1. Kündigung prüfen, bestätigen und eine Vorabbegehung vereinbaren.
2. Neue Miete festlegen, den Energieausweis bereitlegen und das Inserat mit Fotos schalten.
3. Besichtigungen rechtzeitig ankündigen, Selbstauskunft einholen, Bonität prüfen und den Mietvertrag aufsetzen.
4. Angebote von Handwerkern einholen und einen Zeitplan zwischen Auszug und Einzug festlegen.
5. Auszug mit Protokoll, Zählerständen und Zwischenablesung abwickeln.
6. Einzug mit Protokoll, Wohnungsgeberbestätigung und Kaution, danach Kaution und Nebenkosten des Vormieters abrechnen.

Wie hoch die neue Miete sein darf

Gilt in deiner Gemeinde die Mietpreisbremse, darf die neue Miete bei Vertragsbeginn höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. War die Miete deines Vormieters höher, darfst du sie wieder vereinbaren; Minderungen und Erhöhungen aus dem letzten Jahr vor seinem Auszug zählen nicht (§ 556e Abs. 1 BGB).

Berufst du dich auf die Vormiete, musst du sie dem neuen Mieter vor Vertragsschluss unaufgefordert in Textform nennen (§ 556g Abs. 1a BGB). Die zulässige Miete prüfst du mit dem Mietpreisbremse-Rechner, die Auswahl der Interessenten mit der Checkliste Mieterauswahl.

Kaution und Nebenkosten des Vormieters

Dein Vormieter bekommt eine Nebenkostenabrechnung über seinen Teil des Abrechnungszeitraums, mit seinen Vorauszahlungen. Du rechnest regulär nach Ende des Zeitraums ab, nicht schon zum Auszugstag, und die Frist von zwölf Monaten gilt auch hier (§ 556 Abs. 3 BGB).

Maßgeblich für die Aufteilung ist die Vertragslaufzeit, nicht die Schlüsselübergabe. Für Heizung und Warmwasser ist beim Nutzerwechsel eine Zwischenablesung Pflicht (§ 9b HeizkostenV). Den Anteil von Vormieter, Nachmieter und Leerstand rechnest du mit dem Rechner Nebenkosten bei Mieterwechsel aus.

Die Kaution rechnest du in angemessener Frist ab und hältst Abzüge und Auszahlung schriftlich fest. Schadensersatz wegen Schäden an der Wohnung musst du innerhalb von sechs Monaten nach der Rückgabe geltend machen (§ 548 BGB). Den Ablauf des Übergabetermins führt die Checkliste Wohnungsübergabe.

Typische Fehler beim Mieterwechsel

Beim Mieterwechsel kosten vor allem Formfehler und vergessene Ablesungen Geld, weil sie sich erst Monate später in der Abrechnung oder bei der Miete zeigen.

• Eine Kündigung per E-Mail als wirksam behandeln.
• Die höhere Vormiete vereinbaren, ohne sie vor Vertragsschluss in Textform zu nennen.
• Die Zwischenablesung der Heizkostenverteiler vergessen.
• Kosten eines leeren Monats auf die anderen Mieter verteilen; den Leerstand trägst du selbst.
• Renovierung ohne Puffer planen, sodass der neue Mieter nicht pünktlich einziehen kann.