Mietvertrag-Vorlage kostenlos

So erstellst du deinen Mietvertrag

1. Wähl die Vertragsart. CIRO schaltet die passenden Klauseln an, bei einem befristeten Vertrag zum Beispiel den Befristungsgrund nach § 575 BGB.
2. Beantworte die Fragen zu Vermieter, Mieter, Wohnung, Miete, Kaution und Nebenkosten. Wenn du lieber erzählst als Felder ausfüllst, stellt Denise dir dieselben Fragen im Chat.
3. Prüf die Vorschau. Jede Angabe steht farbig markiert an ihrer Stelle im Vertrag, offene Punkte siehst du als Platzhalter.
4. Lade den fertigen Vertrag als PDF herunter, druck ihn zweimal aus, und dann unterschreibt ihr beide.

Was du vor dem Vertrag klären solltest

Bevor du den Mietvertrag aufsetzt, sollten der Mieter und die Höhe der Miete feststehen. Die Vorlage übernimmt deine Angaben, prüft aber nicht, ob der Bewerber zahlen kann oder ob deine Miete in einem Gebiet mit Mietpreisbremse zulässig ist. Dafür gibt es eigene Hilfen.

Mit der Checkliste Mieterauswahl fragst du nur, was du fragen darfst. Vermietest du zum ersten Mal, führt dich die Checkliste erste Vermietung durch Grundbuch, Versicherung und Mietkonto.

Was in einen Mietvertrag gehört

Wirksam ist ein Mietvertrag schon, wenn sich beide Seiten über Mietsache, Miete und Beginn einig sind. Damit es später keinen Streit gibt, regelt ein guter Vertrag deutlich mehr. Diese Punkte fragt die Vorlage ab:

• Vermieter und Mieter mit Namen und Anschrift, bei mehreren Mietern alle, die unterschreiben
• die Wohnung mit Adresse, Lage im Haus, Wohnfläche und Räumen, dazu Keller, Stellplatz oder Garten zur Mitbenutzung
• Mietbeginn, bei Bedarf Befristung oder Kündigungsverzicht
• Nettokaltmiete, Vorauszahlung auf die Betriebskosten und den Tag, an dem die Miete fällig ist
• Kaution und wie sie gezahlt wird
• Schönheitsreparaturen, Kleinreparaturen, Tierhaltung und Untervermietung
• die Anlagen, etwa Hausordnung, Übergabeprotokoll, Datenschutzhinweise und Energieausweis

Die Vertragsarten im Überblick

• Unbefristeter Mietvertrag: der Normalfall. Du kannst nur mit berechtigtem Interesse kündigen, dein Mieter mit drei Monaten Frist. Die Fristen rechnet der Kündigungsfrist-Rechner für dich aus.
• Befristeter Mietvertrag: nur mit einem Grund nach § 575 BGB, etwa Eigenbedarf oder ein geplanter Umbau. Den Grund musst du schon beim Abschluss schriftlich nennen.
• Möblierte Wohnung: mit Inventarliste als Anlage und einem Zuschlag für die Möbel, den du im Vertrag gesondert ausweist.
• WG oder mehrere Mieter: Alle, die unterschreiben, haften gemeinsam für die ganze Miete.
• Staffelmiete nach § 557a BGB: Die Mieterhöhungen stehen schon im Vertrag, jede Stufe mindestens ein Jahr lang.
• Indexmiete nach § 557b BGB: Die Miete folgt dem Verbraucherpreisindex. Was eine Anpassung bringt, zeigt der Indexmiete-Rechner.
• Garage oder Stellplatz: ein eigener Vertrag außerhalb des Wohnraummietrechts, mit kürzeren Kündigungsfristen und auf Wunsch mit Umsatzsteuer.

Befristung und Kündigungsverzicht

Eine Wohnung darfst du nur befristet vermieten, wenn ein Grund aus § 575 BGB vorliegt: Du willst sie danach selbst oder für Angehörige nutzen, du willst sie abreißen oder so umbauen, dass der Mietvertrag stört, oder du brauchst sie für einen Mitarbeiter. Fehlt der Grund im Vertrag, gilt der Mietvertrag als unbefristet.

Willst du einfach eine Mindestlaufzeit, ist der Kündigungsverzicht der bessere Weg. Beide Seiten verzichten für eine Zeit auf die ordentliche Kündigung. Mehr als vier Jahre hält vor Gericht nicht; die Vorlage warnt dich, wenn deine Angabe darüber liegt.

Miete, Nebenkosten und Kaution

Betriebskosten zahlt dein Mieter nur, wenn der Vertrag sie auf ihn umlegt. Die Vorlage verweist dafür auf die Betriebskostenverordnung und vereinbart eine monatliche Vorauszahlung, über die du einmal im Jahr abrechnest. Wie hoch die Vorauszahlung sein sollte, rechnet der Nebenkostenvorauszahlung-Rechner aus.

Die Kaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen (§ 551 BGB), und dein Mieter darf sie in drei Monatsraten zahlen. Die Vorlage rechnet die Grenze aus deiner Miete mit. Liegt die Wohnung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse, darf die Miete bei Neuvermietung höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Vorlage zeigt dir einen Hinweis, wenn das für deine Adresse wahrscheinlich gilt; genau prüfen kannst du es mit dem Mietpreisbremse-Rechner.

Klauseln, die vor Gericht nicht halten

Ein vorformulierter Mietvertrag gilt als Allgemeine Geschäftsbedingung, und die Gerichte prüfen ihn streng. Eine unwirksame Klausel fällt ganz weg, dann gilt das Gesetz. Diese Fehler stecken in vielen alten Mustern, die Vorlage vermeidet sie:

• Schönheitsreparaturen nach starren Fristen, etwa „Küche und Bad alle drei Jahre“
• Schönheitsreparaturen für eine Wohnung, die unrenoviert übergeben wurde, ohne angemessenen Ausgleich
• Quotenklauseln, nach denen der Mieter beim Auszug anteilig für künftige Renovierungen zahlt
• Kleinreparaturen ohne Höchstbetrag je Reparatur und je Jahr (die Vorlage setzt 120 € je Reparatur und höchstens 6 % der Jahresnettokaltmiete)
• ein pauschales Verbot von Hunden und Katzen
• ein Kündigungsverzicht über mehr als vier Jahre

Nach der Unterschrift

1. Übergib die Wohnung mit einem Übergabeprotokoll: Zählerstände, Schlüssel und Mängel, von beiden unterschrieben. Woran du dabei denken musst, zeigt die Checkliste Wohnungsübergabe.
2. Stell deinem Mieter innerhalb von zwei Wochen die Wohnungsgeberbestätigung aus. Ohne sie kann er sich nicht ummelden.
3. Leg die Kaution getrennt von deinem Vermögen an, zum Beispiel auf einem Mietkautionskonto. Höchstbetrag und Raten rechnet der Mietkaution-Rechner.
4. Heb Vertrag, Protokoll und Energieausweis gut auf. Du brauchst sie bei jeder Mieterhöhung und beim Auszug.