Checkliste erste Vermietung

Die ersten Wochen nach dem Kauf

Die meisten Fehler bei der ersten Vermietung passieren in den ersten Wochen nach dem Kauf: ein fehlender Versicherungsschutz, eine übersehene Sanierung in der Eigentümergemeinschaft oder eine Kaution, die beim Verkäufer bleibt. Mit dieser Liste hast du die ersten Wochen im Griff und weißt, was danach jedes Jahr ansteht.

Die Checkliste fragt, ob du eine Eigentumswohnung gekauft hast und ob du einen Mieter übernimmst, und zeigt dir nur die Schritte, die zu deiner Lage passen.

In welcher Reihenfolge du startest

Als neuer Vermieter klärst du zuerst die Grundlagen, liest bei einer Eigentumswohnung die Unterlagen der Gemeinschaft, informierst einen übernommenen Mieter oder vermietest neu und planst dann die jährlichen Aufgaben ein. Vermieter bist du erst mit der Eintragung im Grundbuch.

1. Eintragung im Grundbuch abwarten, Versicherungen klären und ein eigenes Konto für die Mieten einrichten.
2. Unterlagen sammeln: Energieausweis, Grundriss, Wohnflächenberechnung und Kaufvertrag.
3. Rendite mit den echten Zahlen durchrechnen.
4. Bei einer Eigentumswohnung Teilungserklärung, Wirtschaftsplan und Protokolle lesen und Kontakt zur Verwaltung herstellen.
5. Einen übernommenen Mieter informieren oder neu vermieten.
6. Die jährlichen Aufgaben einplanen: Mieteingang, Nebenkostenabrechnung, Pflichten am Objekt und Steuererklärung.

Was nach dem Kauf zuerst ansteht

Nach dem Kauf klärst du zuerst den Versicherungsschutz, also Wohngebäude und Haftpflicht für Haus- und Grundbesitzer, in einer Eigentümergemeinschaft über die Verwaltung. Ein eigenes Konto trennt Mieten und Ausgaben von deinem privaten Konto, das erleichtert Abrechnung und Steuererklärung.

Rechne mit den echten Zahlen nach, was die Wohnung abwirft: Der Rechner für die Nettomietrendite rechnet Kaufnebenkosten und laufende Kosten wie Verwaltung, Rücklage und Mietausfall mit ein. Wie Grunderwerbsteuer, Notar und Makler in deine Abschreibung eingehen, zeigt der Kaufnebenkosten-Rechner.

Was die WEG-Unterlagen verraten

Bei einer Eigentumswohnung stehen die wichtigsten Regeln in Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, die Kosten im Wirtschaftsplan und geplante Sanierungen in den Protokollen der Eigentümerversammlungen. Geplante Sanierungen kosten dich Geld, deshalb liest du die Protokolle vor der ersten Versammlung.

Nicht alles aus dem Hausgeld kannst du auf deinen Mieter umlegen: Verwalterhonorar und Erhaltungsrücklage bleiben draußen. Einberufungs- und Anfechtungsfrist der Versammlung rechnest du mit dem WEG-Fristen-Rechner aus.

Wenn du einen Mieter übernimmst

Übernimmst du eine vermietete Wohnung, läuft der Mietvertrag unverändert weiter: Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB). Mit der Eintragung im Grundbuch trittst du mit allen Rechten und Pflichten in den Vertrag ein.

Informier deinen Mieter über den Eigentümerwechsel und das neue Konto, übernimm die Kaution vom Verkäufer und grenz Mieten und Nebenkosten zum Übergabetag mit dem Verkäufer ab.

Wenn du neu vermietest

Vermietest du neu, legst du zuerst die Miete fest; in Gebieten mit Mietpreisbremse höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete, was du mit dem Mietpreisbremse-Rechner prüfst. Den passenden Mieter findest du mit der Checkliste Mieterauswahl, den Vertrag setzt du mit der Vorlage Mietvertrag auf.

Was jedes Jahr ansteht

Jedes Jahr kommen vier Aufgaben wieder: den Mieteingang jeden Monat prüfen, die Nebenkostenabrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums erstellen, die Pflichten am Objekt erfüllen und die Anlage V für die Steuererklärung ausfüllen.

Für die Pflichten am Objekt gibt es die Checkliste Vermieterpflichten, für die Steuer die Checkliste Anlage V.