Checkliste Anlage V: Steuererklärung für Vermieter

Was in die Anlage V gehört

In die Anlage V trägst du für jedes vermietete Objekt die Einnahmen des Jahres und die Werbungskosten ein, also alle Ausgaben, die mit der Vermietung zusammenhängen. Aus der Differenz ergibt sich dein Überschuss oder Verlust aus Vermietung und Verpachtung, der in deine Einkommensteuer einfließt.

Für jedes Objekt füllst du eine eigene Anlage V aus. Gehören dir zwei Wohnungen in verschiedenen Häusern, sind das zwei Anlagen V.

Welche Einnahmen du angibst

Zu den Einnahmen zählen die Kaltmieten, die Vorauszahlungen auf die Nebenkosten und Nachzahlungen aus Abrechnungen; Erstattungen an deinen Mieter mindern sie. Maßgeblich ist, wann das Geld eingegangen ist, nicht für welchen Monat es gezahlt wurde.

• Kaltmieten des Jahres nach Eingang auf dem Konto.
• Vorauszahlungen auf die Nebenkosten, denn sie sind Einnahmen, auch wenn du sie später abrechnest.
• Nachzahlungen und Erstattungen aus der Nebenkostenabrechnung, die im Jahr geflossen sind; die Schritte dazu stehen in der Checkliste Nebenkostenabrechnung.
• Die Kaution nur, wenn du sie einbehalten hast, etwa für einen Schaden.

Welche Werbungskosten du absetzen kannst

Absetzen kannst du alles, was du für die Vermietung ausgibst: die Abschreibung des Gebäudes, die Schuldzinsen, die laufenden Kosten, Reparaturen und die Kosten für Verwaltung und Fahrten. Nicht absetzbar ist die Tilgung deines Darlehens.

• Abschreibung (AfA): 2 % im Jahr für Gebäude, die von 1925 bis 2022 fertiggestellt wurden, 2,5 % für ältere und 3 % ab 2023; den Plan rechnet der AfA-Rechner.
• Schuldzinsen aus der Finanzierung, im Jahr der Zahlung; den Zinsanteil je Jahr zeigt der Tilgungsplan im Baufinanzierungsrechner.
• Laufende Kosten: Grundsteuer, Versicherungen und alle übrigen Nebenkosten, auch die auf den Mieter umgelegten, denn seine Vorauszahlungen stehen bei den Einnahmen. Dazu das Hausgeld, aber ohne den Anteil für die Erhaltungsrücklage: Der zählt erst, wenn die Gemeinschaft das Geld für eine Reparatur ausgibt.
• Erhaltungsaufwand: sofort absetzen oder auf zwei bis fünf Jahre verteilen.
• Fahrten zum Objekt sowie Verwaltung, Konto, Software und Steuerberatung.
• Kosten bei Leerstand, wenn du weiter vermieten willst.

Kaufnebenkosten und die 15-Prozent-Grenze

Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler erhöhen die Anschaffungskosten und wirken über die Abschreibung des Gebäudeanteils. Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuld gehören dagegen zur Finanzierung und sind im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abziehbar. Die Aufteilung rechnest du mit dem Kaufnebenkosten-Rechner.

Achte in den ersten drei Jahren nach dem Kauf auf die 15-Prozent-Grenze: Übersteigen die Renovierungskosten ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, zählen sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Du schreibst sie dann ab, statt sie sofort abzusetzen.

Abgabefrist und Aufbewahrung

Ohne Steuerberatung gibst du die Steuererklärung bis zum 31. Juli des Folgejahres ab. Fällt der 31. Juli auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag, endet die Frist am nächsten Werktag (§ 108 Abs. 3 AO), für das Steuerjahr 2026 also am 2. August 2027. Mit Steuerberatung gilt eine längere Frist, die du bei deiner Beratung erfragst. Belege bewahrst du seit 2025 acht Jahre auf, gezählt ab Ende des Jahres, in dem sie entstanden sind.

Das ganze Jahr vorbereitet

Wer seine Einnahmen und Ausgaben laufend erfasst, hat die Anlage V in einer Stunde fertig. Mit CIRO buchst du Mieten und Belege, wenn sie anfallen, und hast am Jahresende alle Zahlen beisammen.

Hast du die Wohnung gerade gekauft, zeigt die Checkliste erste Vermietung, welche Unterlagen du für den Anfang brauchst. Bei einer Anschlussfinanzierung bleiben die neuen Zinsen Werbungskosten; den neuen Zins rechnest du mit dem Rechner Anschlussfinanzierung aus.

Typische Fehler in der Anlage V

Die häufigsten Fehler in der Anlage V betreffen Darlehen, Kaufnebenkosten und Renovierungen kurz nach dem Kauf.

• Die Tilgung als Werbungskosten ansetzen.
• Zinsen nach Darlehensjahr statt nach Kalenderjahr laut Kontoauszug eintragen.
• Den Anteil für Grund und Boden mit abschreiben.
• Renovierungen über der 15-Prozent-Grenze sofort absetzen.
• Die Kaution als Einnahme ansetzen, obwohl du sie nicht einbehalten hast.