Was die AfA ist
AfA steht für Absetzung für Abnutzung. Ein Gebäude verliert über die Jahre an Wert. Deshalb kannst du die Kosten dafür nicht im Kaufjahr auf einmal absetzen, sondern verteilt über die Nutzungsdauer. Bei vermieteten Immobilien ist die AfA ein Teil der Werbungskosten in der Anlage V (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG).
Abschreiben kannst du nur das Gebäude. Grund und Boden nutzt sich nicht ab und bleibt deshalb außen vor.
Welcher AfA-Satz gilt
Der lineare Satz hängt davon ab, wann das Gebäude fertiggestellt wurde – nicht davon, wann du es kaufst (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG). Für ein Haus aus dem Jahr 1990, das du 2026 kaufst, gelten also 2 % im Jahr.
Hinter jedem Satz steht eine gesetzlich unterstellte Nutzungsdauer: 3 % entsprechen 33 Jahren, 2 % entsprechen 50 Jahren, 2,5 % entsprechen 40 Jahren.
AfA-Sätze für Gebäude im Überblick
| Gebäude | Satz pro Jahr | Nutzungsdauer | Grundlage |
|---|---|---|---|
| Fertigstellung vor 1925 | 2,5 % | 40 Jahre | § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. c EStG |
| Fertigstellung 1925 bis 2022 | 2,0 % | 50 Jahre | § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b EStG |
| Fertigstellung ab 2023 | 3,0 % | 33 Jahre | § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a EStG |
| Wohngebäude, Baubeginn 01.10.2023 bis 30.09.2029 | 5,0 % vom Restwert | – | § 7 Abs. 5a EStG |
So ermittelst du die Bemessungsgrundlage
Ausgangspunkt sind der Kaufpreis und die Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler. Die Nebenkosten teilst du im selben Verhältnis auf Gebäude und Boden auf wie den Kaufpreis. Finanzierungskosten wie Zinsen oder Bereitstellungszinsen gehören nicht dazu – sie sind sofort abziehbare Werbungskosten.
Den Bodenanteil schätzt du zum Beispiel über den Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche oder nimmst die Aufteilung aus dem Kaufvertrag. Das Bundesfinanzministerium bietet eine Arbeitshilfe zur Aufteilung des Kaufpreises an. Wie das Finanzamt im Einzelfall aufteilt, hängt von den Umständen ab.
Bemessungsgrundlage = (Kaufpreis + Nebenkosten) × Gebäudeanteil × vermieteter Anteil
Grund und Boden ist nicht abschreibbar. Bei einer Eigentumswohnung rechnest du deinen Anteil am Bodenwert aus, zum Beispiel: Grundstück 1.200 m² × Bodenrichtwert 500 €/m² × Miteigentumsanteil 85/1.000 = 51.000 €. Bei 300.000 € Kaufpreis sind das 17 % – nicht 8,5 %.
Rechenbeispiel: Kauf im Juli
Im Jahr der Anschaffung gibt es die AfA nur zeitanteilig: Für jeden vollen Monat vor dem Anschaffungsmonat fällt ein Zwölftel weg (§ 7 Abs. 1 Satz 4 EStG). Der Anschaffungsmonat selbst zählt voll. Maßgeblich ist der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten, nicht der Notartermin.
- Kaufpreis 400.000 € plus 40.000 € Nebenkosten = 440.000 € Anschaffungskosten.
- Bodenanteil 25 %, also Gebäudeanteil 75 %: 440.000 € × 75 % = 330.000 € Bemessungsgrundlage.
- Fertigstellung 1990, also 2 % im Jahr: 330.000 € × 2 % = 6.600 € volle Jahres-AfA.
- Übergang im Juli 2026: Juli bis Dezember sind 6 Monate, also 6.600 € × 6/12 = 3.300 € für 2026.
- Von 2027 bis 2075 jeweils 6.600 €, im Jahr 2076 die restlichen 3.300 €. Zusammen sind das genau 330.000 €.
Degressive AfA und Sonderabschreibung für Neubauten
Für neue Wohngebäude in der EU oder im EWR erlaubt § 7 Abs. 5a EStG eine degressive AfA von 5 % vom jeweiligen Restwert. Voraussetzung ist ein Baubeginn nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 – maßgeblich ist der in der Baubeginnsanzeige genannte Tag. Beim Kauf muss der Kaufvertrag in diesem Zeitraum geschlossen sein und du musst das Gebäude bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erwerben.
Weil der Satz auf den Restwert angewendet wird, sinkt die AfA von Jahr zu Jahr. Ein Wechsel zur linearen AfA ist zulässig. Welche Variante sich für dich rechnet, hängt von deinem persönlichen Steuersatz ab – der Rechner zeigt beide Reihen nebeneinander, gibt aber keine Empfehlung.
Zusätzlich kann für neue Mietwohnungen eine Sonderabschreibung nach § 7b EStG infrage kommen: bis zu 5 % im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den drei Folgejahren, neben der regulären AfA. Voraussetzungen sind unter anderem ein Bauantrag nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029, der Standard Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel und Baukosten von höchstens 5.200 € je Quadratmeter Wohnfläche. Der Rechner berechnet § 7b nicht.
Ob die Voraussetzungen vorliegen, prüft das Finanzamt. Lass die Wahl mit deiner Steuerberatung abstimmen.
Kürzere Nutzungsdauer mit Nachweis
Ist die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes kürzer als 33, 50 bzw. 40 Jahre, kannst du die AfA nach dieser kürzeren Dauer bemessen (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Den Nachweis führst du in der Regel mit einem Gutachten. Bei einer Nutzungsdauer von 30 Jahren verteilst du die Bemessungsgrundlage gleichmäßig auf 30 Jahre.
Ob das Finanzamt das Gutachten anerkennt, hängt vom Einzelfall ab. Trag die Nutzungsdauer im Rechner unter „Weitere Annahmen“ ein, um die Wirkung zu sehen.
Typische Fehler
- Den Satz nach dem Kaufjahr statt nach dem Fertigstellungsjahr wählen.
- Den Bodenanteil mit abschreiben oder die Nebenkosten vergessen.
- Den Notartermin statt des Übergangs von Besitz, Nutzen und Lasten als Start nehmen.
- Renovierungen kurz nach dem Kauf übersehen: Überschreiten die Renovierungskosten ohne Umsatzsteuer in den ersten drei Jahren 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, zählen sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten und erhöhen die Bemessungsgrundlage (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).
- Bei teilweiser Selbstnutzung die volle AfA ansetzen. Abschreiben kannst du nur den vermieteten Teil.
- Bei Schenkung oder Erbschaft neu anfangen. Dann führst du die AfA des Vorbesitzers fort (§ 11d EStDV) – diesen Fall rechnet der Rechner nicht.