Was regelt die Mietpreisbremse?
Wird ein Mietvertrag in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt geschlossen, darf die Miete zu Beginn die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen (§ 556d BGB). Welche Gemeinden dazugehören, bestimmen die Landesregierungen per Verordnung.
Die Mietpreisbremse wurde verlängert. Seit 23.07.2025 dürfen die Verordnungen der Länder bis längstens 31.12.2029 gelten.
Zulässige Miete = ortsübliche Vergleichsmiete pro m² × Wohnfläche × 1,10
Wo die Mietpreisbremse gilt
Die Mietpreisbremse gilt nur in Gemeinden, die eine aktuell gültige Landesverordnung nennt. Die Listen ändern sich laufend, deshalb fragt der Rechner dich zuerst, ob deine Gemeinde betroffen ist. Eine automatische Ableitung aus der Postleitzahl gibt es bewusst nicht.
Weißt du es nicht, rechnet CIRO so, als ob die Mietpreisbremse gilt. Prüf dann die Verordnung deines Bundeslands.
Die Gebiete mit Mietpreisbremse und die Gebiete mit abgesenkter Kappungsgrenze von 15 % sind nicht dieselben. Beide stehen in eigenen Verordnungen.
Rechenbeispiel
Eine 60 m² große Wohnung soll neu vermietet werden. Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt 10,00 € pro m². Geplant sind 700 € nettokalt.
- Vergleichsmiete: 10,00 € × 60 m² = 600 €.
- Zulässige Miete: 600 € × 1,10 = 660 €.
- Überschreitung: 700 € − 660 € = 40 € pro Monat. Dieser Teil wäre unwirksam.
- Hat der Vormieter 720 € gezahlt, darf diese Miete wieder vereinbart werden. Die geplanten 700 € liegen dann im Rahmen.
Ausnahmen und Auskunftspflicht
- Vormiete: War die Miete des Vormieters höher, darf sie wieder vereinbart werden. Minderungen und Erhöhungen aus dem letzten Jahr vor Ende des Vormietverhältnisses zählen nicht (§ 556e Abs. 1 BGB).
- Modernisierung in den letzten 3 Jahren: Die Grenze darf um den Betrag überschritten werden, der bei einer Modernisierungserhöhung zulässig wäre (§ 556e Abs. 2 BGB).
- Neubau: Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind ausgenommen (§ 556f S. 1 BGB).
- Umfassende Modernisierung: Die erste Vermietung danach ist ausgenommen (§ 556f S. 2 BGB).
Wer sich auf eine Ausnahme beruft, muss den Mieter vor Vertragsschluss unaufgefordert in Textform darüber informieren (§ 556g Abs. 1a BGB). Sonst gilt die Ausnahme nicht. Wird die Auskunft nachgeholt, gilt sie erst 2 Jahre danach.
Folgen einer zu hohen Miete
Liegt die vereinbarte Miete über der Grenze, ist sie nur insoweit unwirksam. Der Mietvertrag bleibt bestehen, die Miete gilt in Höhe der zulässigen Miete (§ 556g Abs. 1 BGB).
Der Mieter muss die zu hohe Miete rügen. Rügt er innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn und besteht das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge noch, kann er zu viel gezahlte Miete ab Vertragsbeginn zurückfordern. Rügt er später, kann er nur ab der Rüge zurückfordern (§ 556g Abs. 2 BGB).
Staffelmiete, Indexmiete und möblierte Wohnungen
- Staffelmiete: Die Mietpreisbremse gilt für jede einzelne Staffel (§ 557a Abs. 4 BGB).
- Indexmiete: Die Mietpreisbremse gilt für die Ausgangsmiete (§ 557b Abs. 4 BGB).
- Möblierte Wohnungen: Ein Möblierungszuschlag ist derzeit nicht gesetzlich geregelt. Ein Gesetzentwurf sieht vor, dass er gesondert ausgewiesen werden muss. Er ist noch nicht beschlossen.
Grenzen auch ohne Mietpreisbremse
Auch wo keine Mietpreisbremse gilt, ist die Miete nicht unbegrenzt. Liegt sie mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete und nutzt der Vermieter ein geringes Angebot an Wohnungen aus, kann das eine Ordnungswidrigkeit sein (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz). Mietwucher ist strafbar (§ 291 StGB).