Wann du die Vorauszahlung anpassen darfst
Nach § 560 Abs. 4 BGB darf jede Vertragspartei nach einer Abrechnung die Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe anpassen. Das geht einseitig durch Erklärung in Textform, eine Zustimmung ist nicht nötig. Es gilt in beide Richtungen: Auch der Mieter darf eine zu hohe Vorauszahlung senken.
Gemeint sind die umlagefähigen Betriebskosten nach § 2 BetrKV, einschließlich der Heizkosten. Die Heizkostenvorauszahlung ist eine Vorauszahlung auf Betriebskosten (§ 556 Abs. 2 BGB) und gehört deshalb in den Vergleich.
Bei einer Betriebskostenpauschale gibt es keine Abrechnung. Für sie gelten § 560 Abs. 1 bis 3 BGB, der Rechner gibt dafür kein Ergebnis aus.
So berechnest du die neue Vorauszahlung
Grundlage ist der Kostenanteil des Mieters aus der letzten Abrechnung. Hat er das ganze Jahr gewohnt, teilst du ihn durch zwölf. Dazu kommen nur Kostenänderungen, die bereits eingetreten oder konkret zu erwarten sind, als Eurobetrag mit Begründung.
Bezugsgröße für den Vergleich ist die vereinbarte Vorauszahlung, nicht der tatsächlich gezahlte Betrag. Eine Nachzahlung, die nur entsteht, weil der Mieter nicht gezahlt hat, ist kein Grund für eine Erhöhung.
Neue Vorauszahlung im Monat = (Kostenanteil laut Abrechnung + konkret absehbare Änderungen) ÷ 12
Rechenbeispiel mit angekündigter Gaspreiserhöhung
- Kostenanteil laut Abrechnung 2025: 2.640,00 €, davon 1.200,00 € Heizkosten
- Bisherige Vorauszahlung: 180,00 € im Monat, also 2.160,00 € im Jahr. Nachzahlung: 480,00 €
- Der Gasversorger kündigt 20 % mehr an: 20 % von 1.200,00 € = 240,00 € im Jahr
- Neue Vorauszahlung: (2.640,00 € + 240,00 €) ÷ 12 = 240,00 € im Monat
Ein pauschaler Zuschlag von 10 % auf alles ergäbe 242,00 €. Der wäre nicht zulässig (BGH, VIII ZR 294/10).
Einzug während des Jahres
Ist der Mieter erst im Lauf des Jahres eingezogen, teilst du die kalten Kosten durch seine Nutzungsmonate. Die Heizkosten rechnest du über die Gradtagszahlen auf ein Jahr hoch, nicht über die Zeit. Wer im Mai einzieht, hat die teuren Wintermonate Januar bis April nicht bezahlt.
Beispiel: Einzug am 01.05.2025, kalte Kosten 1.000,00 €, Heizkosten 300,00 €. Kalt sind es 1.000,00 € ÷ 8 = 125,00 € im Monat. Mai bis Dezember entsprechen 470 ‰ der Gradtage, die Heizkosten auf ein Jahr also 300,00 € ÷ 0,47 = 638,30 € oder 53,19 € im Monat. Zusammen 178,19 €, aufgerundet 179,00 €. Rein nach Zeit wären es nur 162,50 €.
Warmwasser fällt das ganze Jahr ungefähr gleich an. CIRO rechnet es deshalb zeitanteilig hoch, nur die Raumheizung über die Gradtage. Unter drei Monaten Nutzung oder bei weniger als 150 ‰ der Gradtage gibt der Rechner keinen Betrag aus, weil die Hochrechnung dann nicht trägt.
Ab wann die neue Vorauszahlung gilt
§ 560 Abs. 4 BGB nennt keinen Zeitpunkt. Nach verbreiteter Ansicht wirkt die Anpassung ab der nächsten Fälligkeit nach Zugang der Erklärung. Eine strengere Ansicht wendet § 560 Abs. 2 BGB entsprechend an: dann ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang.
Der Rechner nennt den späteren Termin als „sicher wirksam ab“. Geht deine Erklärung am 20.10.2026 zu, ist das der 01.12.2026. Schlimmstenfalls verschenkst du damit einen Monat.
Typische Fehler
- Pauschal 10 % Puffer einrechnen: Dafür ist kein Raum (BGH, VIII ZR 294/10).
- Ohne korrekte Abrechnung anpassen: Die Anpassung setzt eine formell und inhaltlich korrekte Abrechnung voraus (BGH, VIII ZR 246/11).
- Heizkostenvorauszahlung vergessen: Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung gehören zusammen in den Vergleich.
- Auf 5 oder 10 € aufrunden: Das ist ein versteckter Zuschlag. Üblich und vertretbar ist das Aufrunden auf volle Euro.
- Bei kurzer Nutzung hochrechnen: Unter sechs Monaten ist die Hochrechnung unsicher.