Mieterhöhung berechnen

Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete: die Grundlagen

Nach § 558 BGB kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter einer höheren Miete zustimmt, bis die ortsübliche Vergleichsmiete erreicht ist. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird aus den üblichen Mieten gebildet, die in deiner Gemeinde für vergleichbare Wohnungen in den letzten 6 Jahren vereinbart oder geändert wurden. Meist steht sie im Mietspiegel.

Die Erhöhung kommt nicht von allein: Der Mieter muss zustimmen. Er schuldet die Zustimmung, wenn die Voraussetzungen des § 558 BGB vorliegen. Stimmt er nicht zu, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen.

• Gilt für frei finanzierten Wohnraum. Gewerbe, preisgebundener Wohnraum (Sozialwohnung, WBS) und Wohnheime sind nicht abgedeckt.
• Ausgeschlossen bei vereinbarter Staffelmiete oder Indexmiete und wenn der Mietvertrag eine Erhöhung ausschließt.
• Erhöhungen wegen Modernisierung (§ 559 BGB) und Betriebskosten (§ 560 BGB) sind ein eigener Weg und zählen hier nicht mit.

Zwei Grenzen gelten gleichzeitig

Die neue Miete darf weder die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigen noch die Kappungsgrenze. Die Kappungsgrenze begrenzt den Anstieg innerhalb von 3 Jahren auf 20 %. In Gemeinden, die eine Landesverordnung bestimmt, sind es 15 % (§ 558 Abs. 3 BGB). Eine solche Verordnung gilt höchstens 5 Jahre.

Maßgeblich ist immer die niedrigere der beiden Grenzen. CIRO rundet sie auf den Cent ab, damit die Obergrenze nicht durch Rundung überschritten wird.

Die Kappungsgrenze bezieht sich auf die Miete vor 3 Jahren, nicht auf die aktuelle Miete. Hier liegt der häufigste Rechenfehler.

Rechenbeispiel

Eine 70 m² große Wohnung kostet heute 850 € nettokalt. Vor 3 Jahren lag die Miete bei 800 €. Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt 13,00 € pro m², die Kappungsgrenze 20 %.

1. Grenze durch Kappung: 800 € × 1,20 = 960 €.
2. Grenze durch Vergleichsmiete: 13,00 € × 70 m² = 910 €.
3. Die niedrigere Grenze ist die Vergleichsmiete: 910 €.
4. Möglicher Erhöhungsbetrag: 910 € − 850 € = 60 € pro Monat, das sind 7,06 %.

Mit 15 % Kappungsgrenze und 13,50 € Vergleichsmiete läge die Obergrenze bei 800 € × 1,15 = 920 €. Wer stattdessen die aktuelle Miete nimmt (850 € × 1,15 = 977,50 €), rechnet falsch.

Fristen: Sperrfrist, Zustimmung und Wirksamkeit

Für die Mieterhöhung gelten mehrere Fristen, die aufeinander aufbauen. Der Monat des Zugangs zählt dabei nicht mit, und der Tag des Zugangs spielt keine Rolle, nur der Monat.

• Jahressperrfrist: Das Erhöhungsverlangen darf frühestens 1 Jahr nach der letzten Erhöhung beim Mieter ankommen (§ 558 Abs. 1 S. 2 BGB). Kommt es früher an, ist es nach herrschender Meinung unwirksam.
• 15 Monate: Zu dem Zeitpunkt, ab dem die neue Miete gelten soll, muss die Miete seit 15 Monaten unverändert sein (§ 558 Abs. 1 S. 1 BGB).
• Zustimmungsfrist: Der Mieter hat bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang Zeit (§ 558b Abs. 2 BGB). Endet die Frist an einem Samstag, Sonntag oder Feiertag, läuft sie bis zum nächsten Werktag (§ 193 BGB).
• Wirksamkeit: Stimmt der Mieter zu, gilt die neue Miete ab Beginn des dritten Monats nach Zugang (§ 558b Abs. 1 BGB).
• Klagefrist: Stimmt der Mieter nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von 3 weiteren Monaten auf Zustimmung klagen (§ 558b Abs. 2 S. 2 BGB).
• Sonderkündigungsrecht: Der Mieter kann nach einem Erhöhungsverlangen außerordentlich kündigen (§ 561 BGB).

Liegt das Ende der 15 Monate mitten im Monat, setzt CIRO den Termin auf den nächsten Monatsersten. Ob die Erhöhung schon taggenau ab dem Ablauf der 15 Monate gilt, ist nicht abschließend geklärt. Der spätere Termin ist auf jeden Fall wirksam.

Form und Begründung

Das Erhöhungsverlangen braucht Textform, also zum Beispiel einen Brief oder eine E-Mail mit lesbarer Erklärung. Außerdem muss es begründet sein (§ 558a BGB). Ohne Begründung ist das Verlangen unwirksam.

• Mietspiegel der Gemeinde. Enthält ein qualifizierter Mietspiegel Angaben für die Wohnung, musst du diese im Schreiben nennen, auch wenn du dich auf ein anderes Begründungsmittel stützt.
• Auskunft aus einer Mietdatenbank.
• Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.
• Mindestens drei vergleichbare Wohnungen mit ihren Mieten.

Dieser Rechner erzeugt kein Erhöhungsschreiben. In CIRO legst du die Mieterhöhung mit Begründungsmittel direkt am Mietverhältnis an.

Typische Fehler

• Kappungsgrenze auf die aktuelle Miete statt auf die Miete vor 3 Jahren gerechnet.
• Datum des Schreibens statt Datum der Wirksamkeit als letzte Erhöhung eingetragen. Maßgeblich ist der Tag, ab dem die erhöhte Miete galt.
• Schreiben zu früh verschickt: Es muss nach Ablauf der Jahressperrfrist ankommen, nicht abgeschickt werden.
• Warmmiete statt Nettokaltmiete mit dem Mietspiegel verglichen.
• 15 % übersehen: Steht deine Gemeinde in der Landesverordnung, gilt die niedrigere Kappungsgrenze.

Sonderfälle

• Mietverhältnis jünger als 3 Jahre: Als Miete vor 3 Jahren gilt die Anfangsmiete.
• Modernisierung in den letzten 3 Jahren: Erhöhungen nach § 559 BGB bleiben bei der Kappungsgrenze außer Betracht. Wie sie genau einzurechnen sind, ist umstritten. Lass die Rechnung in diesem Fall prüfen.
• Inklusiv- oder Teilinklusivmiete: Der Vergleich mit einem Netto-Mietspiegel braucht eine Bereinigung. Der Rechner rechnet dann nicht exakt.
• Verordnung läuft aus oder tritt neu in Kraft: Maßgeblich ist die Landesverordnung. Lass den Einzelfall prüfen, wenn sich die Kappungsgrenze gerade ändert.