So funktioniert ein Annuitätendarlehen
Die meisten Immobilienkredite in Deutschland sind Annuitätendarlehen. Du zahlst jeden Monat dieselbe Rate. Ein Teil davon sind Zinsen auf die Restschuld, der Rest ist Tilgung. Weil die Restschuld mit jeder Rate sinkt, werden die Zinsen kleiner und die Tilgung größer, die Rate bleibt gleich.
Die Bank vereinbart dafür einen Sollzins und eine anfängliche Tilgung, beide in Prozent pro Jahr. Daraus ergibt sich die Monatsrate. Der Sollzins gilt für die Zinsbindung, meist 5 bis 30 Jahre. Danach bleibt in der Regel eine Restschuld, für die du eine Anschlussfinanzierung brauchst.
Monatsrate = Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12
Rechenbeispiel: 300.000 € mit 3,5 % und 2 % Tilgung
Der Rechner ist mit einem Beispiel vorbelegt: 300.000 € Darlehen, 3,5 % Sollzins, 2 % anfängliche Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung. Der Zins ist ein Beispielwert, kein aktueller Marktzins.
- Monatsrate: 300.000 € × (3,5 % + 2 %) ÷ 12 = 1.375 €
- Erster Monat: 875 € Zinsen (300.000 € × 3,5 % ÷ 12) und 500 € Tilgung
- Nach 10 Jahren: 93.283,70 € Zinsen gezahlt, Restschuld 228.283,70 €
- Bei gleichem Zins getilgt nach 29 Jahren, Zinsen insgesamt 177.593,08 €
Die letzte Rate ist kleiner (468,08 €), weil dann nur noch die Restschuld übrig ist.
Anfängliche Tilgung und Laufzeit
Die anfängliche Tilgung bestimmt, wie lange du zahlst. Weil die Tilgung jeden Monat wächst, verkürzt schon ein Prozentpunkt mehr die Laufzeit deutlich. Im Beispiel dauert die Volltilgung mit 2 % Tilgung 29 Jahre.
Willst du lieber von einer festen Rate ausgehen, stell den Rechner auf „Monatsrate“. Er zeigt dann, welche anfängliche Tilgung dazu gehört. Deckt die Rate nicht einmal den Zins des ersten Monats, sinkt die Restschuld nie; der Rechner nennt dir dann die Mindestrate.
Sondertilgung: was sie bringt
Eine Sondertilgung ist eine Zahlung zusätzlich zur Rate, die direkt die Restschuld senkt. Viele Verträge erlauben sie bis zu einem festen Betrag pro Jahr, häufig 5 % des Darlehens. Ob und wie viel, steht in deinem Vertrag.
Im Beispiel spart eine Sondertilgung von 5.000 € am Ende jedes der ersten 10 Jahre 52.271,54 € Zinsen. Das Darlehen ist nach 22 Jahren und 9 Monaten getilgt statt nach 29 Jahren. Die Restschuld nach der Zinsbindung sinkt auf 169.472,78 €.
Sollzins und effektiver Jahreszins
Der Sollzins ist der Preis für das geliehene Geld, gerechnet auf ein Jahr. Der effektive Jahreszins nach § 16 der Preisangabenverordnung enthält zusätzlich Kosten der Bank und die Wirkung der monatlichen Zahlung. Er steht im Angebot und im Europäischen Standardisierten Merkblatt (ESIS), das du vor dem Vertrag bekommst.
Der Rechner kennt keine Kosten und rechnet deshalb mit dem Sollzins. Schon die monatliche Zahlung allein macht aus 3,5 % Sollzins rechnerisch 3,56 % pro Jahr. Vergleiche Angebote immer über den effektiven Jahreszins.
Zinsen in der Steuererklärung
Vermietest du die Immobilie, sind die Schuldzinsen Werbungskosten in der Anlage V (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG). Die Tilgung ist es nicht, sie zahlt das Darlehen zurück. Der Tilgungsplan zeigt dir die Zinsen für jedes Darlehensjahr; für die Steuererklärung zählt das Kalenderjahr laut Kontoauszug der Bank.
Bewohnst du die Immobilie selbst, kannst du die Zinsen nicht absetzen.
Typische Fehler bei der Planung
- Nur auf die Rate schauen: Die Restschuld nach der Zinsbindung entscheidet, wie stark dich ein höherer Anschlusszins trifft.
- Sollzins mit effektivem Jahreszins verwechseln: Nur der effektive Jahreszins macht Angebote vergleichbar.
- Mit zu wenig Tilgung starten: Bei niedriger Tilgung dauert die Volltilgung schnell mehr als 40 Jahre.
- Sondertilgungen einplanen, die der Vertrag nicht erlaubt: Ohne Vereinbarung kann die Bank sie ablehnen.