Was ist die Bruttomietrendite?
Die Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Sie sagt dir, wie viel Prozent des Kaufpreises jedes Jahr als Miete zurückfließen, bevor Kaufnebenkosten, Verwaltung, Rücklagen oder Zinsen abgezogen werden.
Genau deshalb ist sie so beliebt: Du brauchst nur zwei Zahlen, die in jedem Exposé stehen. Und genau deshalb ist sie auch nur ein erster Blick. Für die Kaufentscheidung rechnest du anschließend die Nettomietrendite.
Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
Rechenbeispiel
Eine Wohnung kostet 250.000 € und ist für 850 € Kaltmiete im Monat vermietet.
- Jahreskaltmiete: 850 € × 12 = 10.200 €
- Bruttomietrendite: 10.200 € ÷ 250.000 € × 100 = 4,08 %
- Kaufpreisfaktor: 250.000 € ÷ 10.200 € = 24,5
Der Rechner oben ist mit diesem Beispiel vorbelegt. Ersetze die Werte durch deine Zahlen, das Ergebnis rechnet sofort mit.
Kaufpreisfaktor: dieselbe Zahl, andersherum
Der Kaufpreisfaktor teilt den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete. Er sagt, wie viele Jahresmieten du für das Objekt bezahlst. Makler und Banken reden oft in dieser Größe, deshalb zeigt der Rechner beide Werte nebeneinander.
Die Umrechnung ist einfach: Faktor 20 entspricht 5 % Bruttomietrendite, Faktor 25 entspricht 4 %, Faktor 30 entspricht 3,3 %. Je höher der Faktor, desto teurer ist das Objekt im Verhältnis zur Miete.
Was ist eine gute Bruttomietrendite?
Eine feste Zielgröße gibt es nicht, aber verlässliche Spannen. Die Einordnung im Rechner folgt ihnen:
- Unter 3 %: Toplagen in München, Hamburg oder Frankfurt und Neubau. Die Rendite kommt hier eher aus der Wertentwicklung als aus der Miete.
- 3 bis 5 %: die übliche Spanne für Bestandswohnungen in Groß- und Mittelstädten.
- 5 bis 7 %: B- und C-Lagen, ländliche Regionen, älterer Bestand. Höhere Rendite, höheres Risiko bei Leerstand und Instandhaltung.
- Über 7 %: selten ohne Grund. Prüfe, ob die angegebene Miete realistisch ist und welcher Sanierungsbedarf dahintersteckt.
Faustregel: Je älter das Objekt und je schwächer die Lage, desto mehr Bruttomietrendite muss es bringen, um Leerstand und Reparaturen aufzufangen.
Was die Bruttomietrendite nicht zeigt
Die Bruttomietrendite kennt nur Miete und Kaufpreis. Alles, was deine Rendite in der Praxis schmälert, fehlt:
- Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler machen je nach Bundesland und Makler rund 5 bis 12 % des Kaufpreises aus, mit Makler meist 8 bis 12 %.
- Laufende Kosten, die du nicht auf den Mieter umlegen kannst: Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Reparaturen.
- Mietausfall und Leerstand zwischen zwei Mietern.
- Finanzierung und Steuern: Zinsen, Tilgung und dein persönlicher Steuersatz.
Die ersten drei Punkte rechnet der Nettomietrendite-Rechner ein. Finanzierung und Steuern bleiben bewusst außen vor, weil sie von dir und nicht vom Objekt abhängen.
Wofür du die Bruttomietrendite brauchst
- Vorsortieren: Aus zehn Exposés bleiben die drei, die sich näher anzusehen lohnen.
- Vergleichen: Zwei Objekte in verschiedenen Städten werden über die Rendite vergleichbar, unabhängig von Größe und Preis.
- Verhandeln: Wer Kaufpreisfaktor und Rendite kennt, spricht mit Makler und Bank auf Augenhöhe.
Teile deine Rechnung: Der Link oben enthält deine Eingaben. Wer ihn öffnet, sieht genau diese Rechnung und kann sie mit eigenen Zahlen weiterrechnen.