Jeder Mieter zahlt nur für seine Mietzeit
Zieht ein Mieter während des Abrechnungszeitraums aus, trägt er die Betriebskosten nur für die Zeit seines Mietverhältnisses. Gemeint sind die umlagefähigen Betriebskosten nach § 2 BetrKV. Eine eigene Vorschrift für die zeitliche Aufteilung gibt es nicht. Tagesgenau aufzuteilen ist allgemeine Praxis.
Maßgeblich ist die Laufzeit des Mietvertrags, nicht die Schlüsselübergabe. Wer vor Vertragsende auszieht, trägt die Kosten bis zum Vertragsende. Tage zwischen dem Ende des einen und dem Beginn des nächsten Vertrags sind Leerstand. Diesen Anteil trägst du als Vermieter.
So rechnet der Rechner tagesgenau
Gezählt werden Kalendertage, Einzugs- und letzter Vertragstag zählen mit. 2024 hat 366 Tage, 2025 hat 365. Die Beträge rechnet CIRO in ganzen Cent: Jeder Anteil wird abgerundet, der fehlende Cent geht an den größten Rundungsrest. So ergeben Vormieter, Nachmieter und Leerstand zusammen genau die Kosten der Wohnung.
Anteil = Kosten der Wohnung × Tage im Mietverhältnis ÷ Tage im Abrechnungszeitraum
Rechenbeispiel: Auszug am 15.03.
Abrechnungszeitraum ist das Jahr 2025 mit 365 Tagen. Der Vertrag des Vormieters endet am 15.03.2025, der Nachmieter beginnt am 16.03.2025. Auf die Wohnung entfallen 400,00 € Grundsteuer.
- Vormieter: 31 + 28 + 15 = 74 Tage, 400,00 € × 74 ÷ 365 = 81,10 €
- Nachmieter: 291 Tage, 400,00 € × 291 ÷ 365 = 318,90 €
- Kontrolle: 81,10 € + 318,90 € = 400,00 €
Rechnerisch ergibt sich für den Vormieter 81,0959 €. Abgerundet sind es 81,09 €, den fehlenden Cent bekommt er, weil sein Rundungsrest größer ist.
Heizkosten und Warmwasser beim Mieterwechsel
Für Heizung und Warmwasser gilt § 9b HeizkostenV. Bei jedem Nutzerwechsel muss eine Zwischenablesung stattfinden. Der Verbrauchsteil (50 bis 70 %, wie im Haus vereinbart) wird nach dieser Ablesung aufgeteilt. Die übrigen Heizkosten werden nach Gradtagszahlen oder nach der Zeit verteilt, die übrigen Warmwasserkosten nach der Zeit.
Ist eine Zwischenablesung nicht möglich oder nicht genau genug, werden die gesamten Kosten nach diesen Maßstäben verteilt: Heizung nach Gradtagszahlen oder Zeit, Warmwasser nach Zeit (§ 9b Abs. 3). Ob das auch gilt, wenn die Ablesung möglich war, aber unterblieben ist, ist nicht geklärt.
Heizkosten werden dem Zeitraum zugeordnet, in dem geheizt wurde, nicht dem Zahlungsdatum (BGH, VIII ZR 156/11).
Gradtagszahlen: Winter zählt mehr als Sommer
Gradtagszahlen verteilen das Jahr nach dem typischen Heizbedarf. Januar zählt 170 ‰, Juni bis August zusammen nur 40 ‰. Wer im Winter wohnt, trägt deshalb mehr Heizgrundkosten als wer im Sommer wohnt. Ein angebrochener Monat zählt anteilig nach Tagen.
Beispiel mit Auszug am 15.03.2025 und 1.000,00 € Heizkosten ohne Zwischenablesung: Der Vormieter kommt auf 170 + 150 + 130 × 15 ÷ 31 = 382,90 ‰ und damit auf 382,90 €, der Nachmieter auf 617,10 €. Rein zeitanteilig wären es 202,74 € und 797,26 €.
Gradtagszahlen je Monat (Standardtabelle)
| Monat | Anteil am Jahr |
|---|---|
| Januar | 170 ‰ |
| Februar | 150 ‰ |
| März | 130 ‰ |
| April | 80 ‰ |
| Mai | 40 ‰ |
| Juni bis August zusammen | 40 ‰ |
| September | 30 ‰ |
| Oktober | 80 ‰ |
| November | 120 ‰ |
| Dezember | 160 ‰ |
| Ganzes Jahr | 1.000 ‰ |
Welche Tabelle als anerkannte Regel der Technik gilt, ist nicht abschließend geklärt. CIRO verwendet die veröffentlichte Standardtabelle, die Primärquelle (VDI 2067) wurde nicht eingesehen.
Leerstand, Überschneidung und Sonderfälle
- Lücke zwischen den Verträgen: Die Tage dazwischen trägst du als Vermieter.
- Überschneidung am Übergabetag: Der Tag zählt nur einmal. CIRO rechnet ihn dem Vormieter zu und weist darauf hin.
- Abweichender Abrechnungszeitraum, etwa 01.07. bis 30.06.: Auch dann ergeben zwölf Monate 1.000 ‰.
- Kosten der Zwischenablesung: Die Nutzerwechselgebühr ist keine umlagefähige Betriebskostenposition und taucht im Rechner deshalb nicht auf.
- Abweichende Vereinbarungen nach § 9b Abs. 4 HeizkostenV bildet der Rechner nicht ab.