Checkliste Mieterhöhung

Welche Erhöhung für dich gilt

Welche Mieterhöhung für dich gilt, steht im Mietvertrag: Ohne besondere Vereinbarung erhöhst du auf die ortsübliche Vergleichsmiete, und dein Mieter muss zustimmen. Mit Indexmiete folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex, mit Staffelmiete steigt sie zu den vereinbarten Terminen von selbst. Bei Index- oder Staffelmiete ist eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete ausgeschlossen.

Erhöhungen wegen Modernisierung (§ 559 BGB) und wegen Betriebskosten (§ 560 BGB) sind eigene Wege und nicht Teil dieser Checkliste. Vermietest du die Wohnung neu, gilt statt der Erhöhung die Grenze der Mietpreisbremse; die prüfst du mit dem Mietpreisbremse-Rechner, den Ablauf plant die Checkliste Mieterwechsel.

Voraussetzungen der Erhöhung auf die Vergleichsmiete

Auf die ortsübliche Vergleichsmiete darfst du erhöhen, wenn drei Bedingungen erfüllt sind: Die Sperrfrist ist abgelaufen, die Kappungsgrenze ist eingehalten, und du kannst die Erhöhung begründen. Es gilt immer die niedrigere der beiden Grenzen aus Vergleichsmiete und Kappungsgrenze.

• Sperrfrist: Das Verlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung (§ 558 Abs. 1 S. 2 BGB); wenn die neue Miete gilt, muss die alte seit 15 Monaten unverändert sein.
• Kappungsgrenze: höchstens 20 % in drei Jahren, in Gemeinden mit Landesverordnung 15 % (§ 558 Abs. 3 BGB).
• Begründung: Mietspiegel, drei Vergleichswohnungen oder ein Gutachten (§ 558a BGB). Enthält ein qualifizierter Mietspiegel Angaben für die Wohnung, nennst du sie im Schreiben.
• Die zulässige neue Miete rechnest du mit dem Mieterhöhungsrechner aus.

Welche Fristen nach dem Zugang laufen

Nach dem Zugang deines Erhöhungsverlangens hat dein Mieter bis zum Ende des zweiten Monats Zeit zuzustimmen. Die neue Miete gilt ab Beginn des dritten Monats. Stimmt er nicht zu, kannst du innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen (§ 558b BGB).

1. Verlangen in Textform an alle Mieter richten und den Zugang nachweisbar machen, zum Beispiel am 10. März.
2. Zustimmung abwarten: bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang, im Beispiel bis 31. Mai.
3. Neue Miete erwarten: ab Beginn des dritten Monats nach Zugang, im Beispiel ab 1. Juni.
4. Ohne Zustimmung klagen: innerhalb von drei weiteren Monaten, im Beispiel bis 31. August.

Wie das Erhöhungsschreiben aussieht

Das Erhöhungsverlangen braucht Textform: Eine E-Mail reicht, ein Brief ist als Nachweis sicherer. Es richtet sich an alle Mieter, die im Vertrag stehen, und es muss begründet sein; ohne Begründung ist es unwirksam.

Die zulässige Höhe rechnest du vorher mit dem Mieterhöhungsrechner nach. Den Zugang machst du nachweisbar, denn ab ihm laufen alle Fristen.

Indexmiete und Staffelmiete

Bei einer Indexmiete passt du die Miete an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts an. Sie muss mindestens ein Jahr unverändert bleiben (§ 557b Abs. 2 BGB), und die Anpassung wirkt einen Monat früher als die Erhöhung nach § 558 BGB, ab dem übernächsten Monat nach Zugang. Den neuen Betrag rechnest du mit dem Indexmiete-Rechner aus.

Bei einer Staffelmiete steigt die Miete zu den vereinbarten Terminen von selbst. Ein Schreiben brauchst du nicht; prüf nur die Termine und erwarte die neue Miete ab dem richtigen Monat.

Vorauszahlungen getrennt anpassen

Die Nebenkostenvorauszahlung ist nicht Teil der Mieterhöhung. Du passt sie nach einer Abrechnung gesondert an, in Textform nach § 560 Abs. 4 BGB. Den neuen Betrag schlägt dir der Rechner Nebenkostenvorauszahlung anpassen vor.

Typische Fehler bei der Mieterhöhung

Eine Mieterhöhung scheitert meist an der Form oder an einer Frist, selten an der Höhe.

• Das Verlangen vor Ablauf der Sperrfrist schicken.
• Die Kappungsgrenze aus den Augen verlieren, weil die Miete vor drei Jahren nicht mehr bekannt ist.
• Nur einen von mehreren Mietern anschreiben.
• Ohne Begründung erhöhen oder einen qualifizierten Mietspiegel nicht nennen.
• Die Klagefrist von drei Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist verstreichen lassen.