Checkliste Vermieterpflichten

Warum die Pflichten zählen

Als Eigentümer musst du dafür sorgen, dass von deinem Haus keine Gefahr ausgeht, für deine Mieter, für Besucher und für Passanten auf dem Gehweg. Passiert etwas, fragen Versicherung und Gericht, ob du deine Pflichten erfüllt hast. Mit dokumentierten Prüfungen kannst du das belegen. Rechtlich ist das die Verkehrssicherungspflicht: Wer sie schuldhaft verletzt und dadurch jemanden schädigt, haftet nach § 823 Abs. 1 BGB auf Schadensersatz.

Die Checkliste fragt zuerst, was es in deinem Haus gibt, etwa einen Aufzug, eine zentrale Warmwasseranlage oder Bäume auf dem Grundstück, und zeigt dir nur die Pflichten, die für dich gelten.

Welche Pflichten wie oft anfallen

Die meisten Pflichten am Objekt kehren jährlich wieder, einige in festen Abständen von zwei, drei oder zehn Jahren, und manche hängen von Jahreszeit und Wetter ab. Mit diesem Rhythmus kannst du das Jahr im Voraus planen.

• Jährlich: Rauchwarnmelder prüfen, Heizung warten lassen, Bäume kontrollieren, Versicherungsschutz abgleichen.
• Alle zwei Jahre: Hauptprüfung des Aufzugs, dazwischen eine Zwischenprüfung.
• Alle drei Jahre: Trinkwasser auf Legionellen untersuchen lassen, wenn es eine Großanlage ist.
• Nach Bescheid: Feuerstättenschau und Messungen des Schornsteinfegers nach dem Feuerstättenbescheid.
• Alle zehn Jahre: Energieausweis erneuern, denn er gilt zehn Jahre (§ 79 Abs. 3 GModG, früher GEG).
• Je nach Wetter: Winterdienst, Dach und Dachrinnen nach Stürmen und vor dem Winter.

Rauchwarnmelder, Legionellen und Heizung

Rauchwarnmelder sind in allen Bundesländern Pflicht und müssen jährlich geprüft werden; wer sie wartet, du oder dein Mieter, regelt die Landesbauordnung.

Auf Legionellen musst du das Trinkwasser bei Großanlagen alle drei Jahre untersuchen lassen (§ 31 TrinkwV). Eine Großanlage liegt vor, wenn der Speicher mehr als 400 Liter fasst oder mehr als 3 Liter in der Leitung stehen.

Die Heizung lässt du jährlich warten, und die Termine des Schornsteinfegers stehen in deinem Feuerstättenbescheid. Für die Elektrik im Gemeinschaftsbereich ist eine regelmäßige Prüfung empfohlen, etwa im Rahmen eines E-Checks.

Winterdienst, Bäume und Treppenhaus

Zur Verkehrssicherung gehört alles, was Menschen auf deinem Grundstück und davor gefährden kann: Glätte auf dem Gehweg, morsche Äste, dunkle Treppenhäuser, lose Geländer und Ziegel vom Dach. Den Winterdienst regelst du selbst, per Hausordnung oder über einen Dienstleister; die Satzung deiner Gemeinde nennt die Zeiten.

Bäume kontrollierst du mindestens einmal im Jahr per Sichtkontrolle und hältst das Ergebnis fest. Prüf außerdem die Beleuchtung in Treppenhaus und Eingang, Treppen, Geländer und Bodenbeläge. Wer was übernimmt, schreibst du in die Hausordnung.

Welche Pflichten du übertragen kannst

Manche Pflichten kannst du per Mietvertrag oder Hausordnung auf deine Mieter übertragen, etwa den Winterdienst oder die Wartung der Rauchwarnmelder, andere an einen Dienstleister vergeben. Die Kontrolle bleibt aber bei dir: Du prüfst, ob die Aufgabe erledigt wird, und hältst das fest.

Nachweise, Kosten und Steuer

Bewahr Belege und Protokolle jeder Prüfung und Wartung auf; sie sind dein Nachweis gegenüber Versicherung und Behörden. Gleich einmal im Jahr Deckung und Versicherungswert der Gebäude- und Haftpflichtversicherung ab und prüf den Grundsteuerbescheid.

Viele dieser Kosten, etwa Grundsteuer, Versicherungen und Wartung, gehören in die Nebenkostenabrechnung, wenn dein Mietvertrag sie vorsieht; die Schritte dazu führt die Checkliste Nebenkostenabrechnung. In der Steuererklärung setzt du sie als Werbungskosten an, die umgelegten ebenso, denn die Vorauszahlungen deiner Mieter zählen als Einnahmen; wie, beschreibt die Checkliste Anlage V.

Gehört deine Wohnung zu einer Eigentümergemeinschaft, kümmert sich um das Gemeinschaftseigentum meist die Verwaltung, und Beschlüsse dazu fallen in der Eigentümerversammlung. Einberufungs- und Anfechtungsfrist rechnest du mit dem WEG-Fristen-Rechner aus.