Fristlose Kündigung an Mieter

Wann du fristlos kündigen darfst

Fristlos kündigen darfst du, wenn dir die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der normalen Kündigungsfrist nicht mehr zuzumuten ist (§ 543 Abs. 1 BGB). Das Gericht wägt dabei alle Umstände des Einzelfalls ab.

Diese Vorlage ist für Pflichtverletzungen gedacht, vor allem für eine nachhaltige Störung des Hausfriedens (§ 569 Abs. 2 BGB): wiederholter Lärm, Beleidigungen, Bedrohungen oder grobe Rücksichtslosigkeit gegenüber anderen Mietern. Für Mietrückstände gelten eigene Regeln (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB), dort kommt es auf die Höhe und die Dauer des Rückstands an.

Geht es um ausbleibende Miete, führt dich die Checkliste Mietrückstand vom Gespräch über die Mahnung bis zur Kündigung, und der Verzugszinsen-Rechner zeigt, was dir für die Verspätung zusteht.

Vorher abmahnen

Wegen einer Pflichtverletzung kannst du in der Regel erst kündigen, wenn eine Abmahnung ohne Erfolg geblieben ist (§ 543 Abs. 3 BGB). Schreib sie mit der passenden Abmahnung und trag ihr Datum hier ein. Hast du zweimal abgemahnt, nennt die Kündigung beide Schreiben.

Nur in schweren Fällen, etwa bei einem tätlichen Angriff, ist eine Abmahnung entbehrlich. Lass so einen Fall anwaltlich prüfen.

Warum du zusätzlich ordentlich kündigst

Hält ein Gericht die fristlose Kündigung für unwirksam, greift die hilfsweise ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Ohne sie müsstest du neu kündigen und verlierst Monate. Die Vorlage erklärt beides in einem Schreiben und nennt für die ordentliche Kündigung das Ende des Mietverhältnisses.

So rechnet der Fristenrechner

Willst du nur die Frist für eine ordentliche Kündigung wissen, nimm den Kündigungsfrist-Rechner.

• Die Kündigungsfrist beträgt 3 Monate, nach 5 Jahren seit Mietbeginn 6 und nach 8 Jahren 9 Monate (§ 573c Abs. 1 BGB).
• Geht die Kündigung bis zum dritten Werktag zu, zählt der Monat mit. Der Samstag ist dabei ein Werktag (BGH, VIII ZR 123/15), Sonntage und die Feiertage deines Bundeslands nicht.
• Dein Mieter kann der ordentlichen Kündigung bis spätestens zwei Monate vor dem Ende widersprechen (§ 574b Abs. 2 BGB).

Was in die Kündigung gehört

• die Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift aller Vermieter (§ 568 BGB), bei Vertretung mit Vollmacht im Original
• alle Mieter im Adressfeld, auch wenn nur einer gestört hat
• die Wohnung genau bezeichnet, mit Etage, Lage und Wohnungsnummer
• die Gründe: die Abmahnungen mit Datum und der neue Vorfall mit Datum, Uhrzeit und Zeugen
• ein Übergabetermin; die Vorlage schlägt zwei Wochen nach dem Briefdatum vor
• der Widerspruch gegen eine stillschweigende Verlängerung (§ 545 BGB)
• der Hinweis, dass dein Mieter der ordentlichen Kündigung widersprechen kann

So stellst du die Kündigung zu

1. Druck das PDF aus und lass es von allen Vermietern unterschreiben.
2. Lass das Schreiben von einem Boten einwerfen, der den Inhalt kennt und den Einwurf mit Datum und Uhrzeit bestätigt.
3. Rechnest du damit, dass dein Mieter den Zugang bestreitet, beauftrage einen Gerichtsvollzieher mit der Zustellung.

Wenn dein Mieter nicht auszieht

Räumt dein Mieter die Wohnung nicht, bleibt nur die Räumungsklage. Schloss austauschen, Strom abstellen oder Sachen vor die Tür stellen sind verbotene Eigenmacht und machen dich schadensersatzpflichtig. Die Vorlage kündigt die Räumungsklage für den Fall an, dass die Wohnung nicht rechtzeitig übergeben wird.

Was nach dem Auszug kommt

Zieht dein Mieter aus, stehen noch die Wohnungsübergabe, die Prüfung der Kaution und die Abrechnung der Nebenkosten bis zum Auszug an. Ersatzansprüche wegen Schäden verjähren sechs Monate nach der Rückgabe (§ 548 BGB). Plan die Übergabe deshalb gleich mit.

• Mit der Checkliste Wohnungsübergabe hältst du Zustand, Zählerstände und Schlüssel fest.
• Die Checkliste Mieterwechsel führt dich bis zum Einzug des nächsten Mieters.
• Welchen Anteil der Nebenkosten der ausgezogene Mieter trägt, rechnet der Rechner für Nebenkosten bei Mieterwechsel.