Abmahnung an Mieter

Wozu eine Abmahnung dient

Mit der Abmahnung sagst du deinem Mieter schriftlich, welches Verhalten du nicht hinnimmst, und gibst ihm die Chance, es abzustellen. Ändert sich nichts, ist sie meist die Voraussetzung für eine Kündigung: Wegen einer Pflichtverletzung darfst du fristlos in der Regel erst kündigen, wenn eine Abmahnung oder Frist ohne Erfolg geblieben ist (§ 543 Abs. 3 BGB).

Eine bestimmte Form schreibt das Gesetz nicht vor. Schreib sie trotzdem immer schriftlich und stell sie nachweisbar zu, denn vor Gericht musst du beweisen, dass dein Mieter sie bekommen hat.

Was in jede Abmahnung gehört

• das Verhalten, das du beanstandest, so genau wie möglich mit Datum, Uhrzeit und Ort
• die Aufforderung, es zu unterlassen oder bis zu einem Datum zu beheben
• der Hinweis, dass du bei weiteren Verstößen kündigen kannst
• die Unterschrift aller Vermieter, bei Vertretung mit Vollmacht im Original

Pauschale Vorwürfe wie „ständiger Lärm“ reichen nicht. Je konkreter die Vorfälle beschrieben sind, desto mehr trägt die Abmahnung später vor Gericht.

Die Anlässe und ihre Fristen

Die Vorlage rechnet die Frist ab deinem Briefdatum aus. Du kannst sie jederzeit ändern, wenn dein Fall eine längere oder kürzere Frist braucht.

• Unpünktliche Mietzahlung: 14 Tage, um künftig pünktlich zu zahlen
• Lärm und Störung des Hausfriedens: 7 Tage
• Beleidigung oder Bedrohung: 7 Tage
• Gegenstände im Hausflur: 7 Tage, weil versperrte Fluchtwege alle im Haus gefährden
• Vermüllung der Wohnung: 5 Wochen zum Entrümpeln
• Falsches Lüften und Heizen: 14 Tage
• Verweigerter Zutritt: 14 Tage für einen neuen Termin

Unpünktliche Miete

Ohne andere Vereinbarung ist die Miete bis zum dritten Werktag des Monats fällig (§ 556b BGB). Eine einzelne verspätete Zahlung ist noch kein Kündigungsgrund. Zahlt dein Mieter aber trotz Abmahnung weiter unpünktlich, kann eine ordentliche Kündigung gerechtfertigt sein (BGH, Urteil vom 01.06.2011, VIII ZR 91/10).

Die Vorlage listet die verspäteten Zahlungen mit Fälligkeit und Eingang auf. Welche Zinsen dir für die Verspätung zustehen, rechnet der Verzugszinsen-Rechner aus.

Wie du bei einem Rückstand Schritt für Schritt vorgehst, vom Gespräch bis zur Kündigung, zeigt die Checkliste Mietrückstand.

Lärm und Lärmprotokoll

Für eine spätere Kündigung musst du die Störungen beweisen. Bitte die betroffenen Nachbarn, ein Lärmprotokoll mit Datum, Uhrzeit, Dauer und Art des Lärms zu führen, und nenn sie in der Abmahnung als Zeugen. Die Nachtruhe von 22 bis 6 Uhr gilt überall, Mittags- und Sonntagsruhe regeln die Hausordnung und deine Gemeinde.

Beleidigung oder Bedrohung

Bei massiven Drohungen oder körperlichen Übergriffen kann eine fristlose Kündigung auch ohne vorherige Abmahnung wirksam sein (§ 569 Abs. 2 BGB). Lass das im Einzelfall anwaltlich prüfen; die Vorlage für die fristlose Kündigung hilft dir beim Schreiben.

• Datum, Ort und betroffene Person jedes Vorfalls
• die Äußerung möglichst wörtlich, die Handlung möglichst genau
• Zeugen mit Namen

Hausflur und Vermüllung

Gegenstände im Hausflur darfst du nicht selbst wegräumen, das kann verbotene Eigenmacht sein. Fordere deinen Mieter mit Frist zur Beseitigung auf und fotografiere den Zustand.

Hinter einer vermüllten Wohnung steckt oft eine Erkrankung. Die Vorlage nimmt auf Wunsch einen Hinweis auf Hilfsangebote auf, und das kann das Mietverhältnis retten. Fürs Entrümpeln sind mehrere Wochen angemessen.

Lüften und Heizen: erst die Ursache klären

Schimmel kann auch an Wärmebrücken oder undichten Stellen liegen. Mahn erst ab, wenn ein Gutachten oder ein Fachbetrieb bauliche Ursachen ausgeschlossen hat. Leg dem Schreiben die Anlage Heizen und Lüften bei, dann weiß dein Mieter genau, was du erwartest.

Verweigerter Zutritt

Dein Mieter muss dich hereinlassen, wenn es einen berechtigten Anlass gibt, etwa eine Reparatur, eine Modernisierung, das Ablesen der Zähler, einen Verkauf oder die Neuvermietung. Du musst den Termin rechtzeitig ankündigen und eine zumutbare Zeit vorschlagen, in der Regel werktags zwischen 10 und 18 Uhr. Nur im Notfall, etwa bei einem Wasserrohrbruch, gilt keine Vorlaufzeit.

So stellst du die Abmahnung zu

Bleibt die Abmahnung ohne Wirkung und denkst du über eine ordentliche Kündigung nach, rechnet der Kündigungsfrist-Rechner das Mietende aus.

1. Druck das PDF aus und lass es von allen Vermietern unterschreiben.
2. Gib das Schreiben einem Boten, der es liest, in den Briefkasten wirft und das mit Datum und Uhrzeit bestätigt. Die Vorlage hängt dafür eine Empfangsbestätigung an.
3. Heb eine Kopie und die Bestätigung auf. Brauchst du später eine Kündigung, ist das dein Nachweis.