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Finanzen & Investment

Strategien für erfolgreiche Immobilieninvestments

In Finanzen & Steuern geht es um das Geld hinter deiner Wohnung: wie du die Rendite ausrechnest, eine Anschlussfinanzierung planst und deine Mieteinnahmen in der Anlage V erklärst. Die Artikel behandeln Werbungskosten, Zinsstrategien und die Unterlagen, die eine Bank sehen will. Die steuerlichen Regeln dazu stehen vor allem in § 21 EStG und § 7 EStG.

Stand: 27.10.2026 · Von der CIRO-Redaktion

4 Artikel in dieser Rubrik

Finanz-Tipps

Artikel zu Finanzierung, Steuern und Rendite deiner Wohnungen, per E-Mail.

Welche Steuerregeln und Fristen gelten für Vermieter?

Die Grenzen aus dem Einkommensteuer- und Darlehensrecht, die bei vermieteten Wohnungen am häufigsten zählen.

Inhalt

Steuerliche Grenzen auf einen Blick

Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Davon ziehst du alle Ausgaben ab, die mit der Vermietung zusammenhängen: Schuldzinsen, Grundsteuer, Verwaltungskosten, Reparaturen und die Abschreibung auf das Gebäude. Ob ein Betrag sofort wirkt oder über viele Jahre verteilt wird, entscheiden einige feste Grenzen. Grund und Boden schreibst du übrigens nie ab, nur das Gebäude.

RegelWertVorschrift
Lineare AfA für Wohngebäude2 % pro Jahr bei Fertigstellung von 1925 bis 2022, 2,5 % vor 1925, 3 % ab 2023§ 7 Abs. 4 EStG
Degressive AfA für neue Wohngebäude5 % vom Restwert bei Baubeginn zwischen dem 1.10.2023 und dem 30.9.2029§ 7 Abs. 5a EStG
Anschaffungsnahe HerstellungskostenRenovierungen in den ersten 3 Jahren nach dem Kauf über 15 % der Gebäudekosten (ohne Umsatzsteuer) schreibst du ab, statt sie sofort abzuziehen§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG
Größerer Erhaltungsaufwandauf Antrag gleichmäßig auf 2 bis 5 Jahre verteilbar§ 82b EStDV
Verbilligte Vermietungab 66 % der ortsüblichen Miete voller Werbungskostenabzug, zwischen 50 % und 66 % nur mit positiver Überschussprognose, darunter anteilige Kürzung§ 21 Abs. 2 EStG
Verkaufsteuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als 10 Jahre liegen§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG

Wann kannst du ein Darlehen vorzeitig kündigen?

Bei einer Zinsbindung von mehr als zehn Jahren darfst du das Darlehen nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit einer Frist von 6 Monaten kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Endet die Zinsbindung früher, verhandelst du zu ihrem Ende die Anschlussfinanzierung, bei deiner bisherigen Bank oder einer anderen. Wie stark ein Zinsunterschied von einem Prozentpunkt die Rate oder die Laufzeit verändert, rechnest du mit dem Rechner zur Anschlussfinanzierung nach.

Für die Anschlussfinanzierung prüft die Bank vor allem, ob die Mieteinnahmen die neue Rate tragen. Üblich sind eine aktuelle Mieterliste, die Mietverträge, die letzten Einkommensteuerbescheide mit Anlage V und Angaben zum Zustand und zur Instandhaltung des Objekts.

Wie rechnest du die Rendite?

Die Bruttomietrendite teilt die Jahresnettokaltmiete durch den Kaufpreis: 9.600 € Miete im Jahr bei 240.000 € Kaufpreis ergeben 4 %. Genauer ist die Nettomietrendite. Sie rechnet die Kaufnebenkosten zum Kaufpreis und zieht von der Miete die Kosten ab, die du nicht auf den Mieter umlegen kannst, etwa Verwaltung und Rücklage für Instandhaltung. Mit 24.000 € Kaufnebenkosten und 1.200 € nicht umlagefähigen Kosten im Jahr bleiben im selben Beispiel rund 3,2 %.

Rechner, Checklisten und Begriffe zum Thema

Alle Rechner und Checklisten sind kostenlos und funktionieren ohne Konto. Rechne eine Frist oder einen Betrag nach, bevor du deinem Mieter schreibst.

Rechner

  • AfA für Immobilien: Wie viel du jedes Jahr für dein vermietetes Gebäude abschreibst.
  • Anschlussfinanzierung: Was dein Darlehen nach der Zinsbindung kostet, als neue Rate oder neue Laufzeit.
  • Baufinanzierung: Monatsrate, Restschuld nach der Zinsbindung und Tilgungsplan für dein Darlehen.
  • Bruttomietrendite: Jahreskaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis, die schnelle Kennzahl für jedes Exposé.
  • Nettomietrendite: Rendite nach Kaufnebenkosten, Verwaltung, Rücklage und Mietausfall.
  • Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler für dein Bundesland und die Summe, die du insgesamt aufbringen musst.

Checklisten

Glossar

  • AfA: Mit der AfA schreibst du ein vermietetes Gebäude ab: linear 2 %, 2,5 % oder 3 % im Jahr, Neubauten auch degressiv mit 5 %. Der Boden zählt nie mit.
  • Zinsbindung: Die Zinsbindung legt fest, wie lange dein Kreditzins fest bleibt. Kündigungsrecht nach zehn Jahren, Restschuld-Risiko und Forward-Darlehen erklärt.
  • Vorfälligkeitsentschädigung: Löst du einen Immobilienkredit vor Ende der Zinsbindung ab, verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Wann sie entfällt und wie du sie schätzt.
  • Spekulationsfrist: Verkaufst du eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren mit Gewinn, ist er steuerpflichtig. Wie du ihn berechnest und wann Eigennutzung hilft.
  • Tilgung: Tilgung ist der Teil der Kreditrate, der die Schulden senkt. Rechenbeispiel zu Rate, Restschuld und Laufzeit und warum Vermieter sie nicht absetzen.
  • Rendite: Die Mietrendite zeigt, wie viel Prozent des Kaufpreises die Miete jährlich einbringt. Brutto und netto im Rechenbeispiel, mit dem häufigsten Fehler.