Gebäudemodernisierungsgesetz 2026: Neue Kostenteilung

Das Wichtigste zur Reform des Gebäudemodernisierungsgesetzes

Die schwarz-rote Koalition hat sich nach monatelangen Verhandlungen auf eine Reform des Gebäudeenergiegesetzes geeinigt – besser bekannt als "Heizungsgesetz". Die Kernbotschaft für dich als Vermieter: Wer fossile Heizungen einbaut oder weiter betreibt, muss künftig einen Teil der entstehenden Kosten selbst tragen.

Diese Änderung zielt darauf ab, Mieter vor steigenden Nebenkosten zu schützen und gleichzeitig Anreize für klimafreundliche Heizlösungen zu schaffen. Die Reform soll noch 2026 verabschiedet werden und betrifft sowohl bestehende als auch künftige Mietverhältnisse.

Für deine Immobilienverwaltung bedeutet das: Du musst deine Kalkulationen überdenken und neue Strategien für Heizungsmodernisierungen entwickeln.

Die neue Kostenteilung im Detail

Das Herzstück der Reform ist die hälftige Aufteilung bestimmter Heizkosten zwischen dir als Vermieter und deinen Mietern. Diese Regelung greift immer dann, wenn in einer Immobilie eine fossile Heizung betrieben wird.

Welche Kosten werden geteilt?

Die Kostenteilung umfasst drei Bereiche:

• CO2-Abgabe: Die Kosten für den CO2-Preis werden künftig hälftig zwischen dir und deinen Mietern aufgeteilt
• Netzentgelte: Auch hier trägst du 50 % der Kosten
• Biogene Anteile: Kosten für klimafreundliche Kraftstoffe wie Biomethan werden ebenfalls geteilt

SPD-Fraktionschef Matthias Miersch betont: "Klimaschutz muss für die Mieterinnen und Mieter bezahlbar bleiben. Wir konnten erreichen, die Kostenrisiken bei CO2, Netzentgelten und Biogas konsequent zu halbieren."

Wann greift die Kostenteilung?

Die neue Regelung gilt sowohl für neu eingebaute fossile Heizungen als auch für bereits bestehende Systeme. Entscheidend ist: Sobald du als Vermieter eine Entscheidung für fossile Brennstoffe triffst oder bei dieser Entscheidung bleibst, wirst du an den Folgekosten beteiligt.

Bundesjustizministerin Stefanie Hubig erklärt die Logik dahinter: "Wenn Vermieter eine fossile Heizung einbauen, dann trifft das die Mieterinnen und Mieter auch. Deshalb kann es nicht sein, dass sie alleine die wirtschaftlichen Folgen tragen."

Änderungen bei der 65-Prozent-Regelung

Eine der größten Änderungen betrifft die bisherige 65-Prozent-Regelung. Diese verpflichtete Eigentümer bisher, neu eingebaute Heizungen mit mindestens 65 % erneuerbaren Energien zu betreiben. Diese Regelung wird nun gekippt.

Die neue "Bio-Treppe"

Statt der starren 65-Prozent-Regel führt die Reform eine flexible "Bio-Treppe" ein:

1. Ab Januar 2029: Neue Gas- und Ölheizungen müssen mit einem wachsenden Anteil klimafreundlicher Kraftstoffe betrieben werden
2. Vier Stufen bis 2040: Schrittweise Erhöhung der biogenen Anteile
3. Ab 2028: Einführung einer Grüngasquote für bestehende Heizungen

Diese Flexibilität gibt dir als Vermieter mehr Planungssicherheit und Zeit für die Umstellung. Gleichzeitig bleiben die klimapolitischen Ziele im Fokus.

Auswirkungen auf deine Nebenkostenabrechnung

Praktische Umsetzung der Kostenteilung

Für deine Nebenkostenabrechnung ergeben sich konkrete Änderungen:

• Du musst künftig die CO2-Kosten separat ausweisen und 50 % davon selbst tragen
• Netzentgelte für Gas werden hälftig zwischen dir und deinen Mietern aufgeteilt
• Kosten für biogene Kraftstoffanteile werden ebenfalls geteilt

Diese Änderungen erfordern eine Anpassung deiner Abrechnungssysteme und möglicherweise neue Software-Lösungen für die korrekte Kostenaufteilung.

Dokumentationspflichten

Mit der neuen Kostenteilung kommen auch erweiterte Dokumentationspflichten auf dich zu. Du musst nachweisen können:

• Art und Alter der installierten Heizung
• Anteil fossiler Brennstoffe
• Höhe der CO2-Kosten und Netzentgelte
• Korrekte Aufteilung zwischen Vermieter- und Mieteranteil

Finanzielle Auswirkungen für Vermieter

Kostenschätzungen und Beispielrechnungen

Die finanziellen Auswirkungen variieren je nach Heizungsart und Energieverbrauch. Für eine typische 80-m²-Wohnung mit Gasheizung können die zusätzlichen Kosten für dich als Vermieter zwischen 200 und 400 Euro jährlich liegen.

Bei einem Portfolio mit zehn Einheiten summiert sich dies schnell auf 2.000 bis 4.000 Euro zusätzliche Kosten pro Jahr. Diese Zahlen werden mit steigenden CO2-Preisen und Netzentgelten weiter zunehmen.

Strategische Überlegungen

Die Reform macht Investitionen in klimafreundliche Heizungen wirtschaftlich noch attraktiver:

• Wärmepumpen: Keine Kostenteilung bei CO2-Abgabe und Netzentgelten
• Fernwärme: Je nach Energiemix reduzierte Kostenbelastung
• Hybridlösungen: Anteilige Kostenverteilung je nach fossilem Anteil

Reaktionen der Branche

Mieterbund zeigt sich zufrieden

Melanie Weber-Moritz, Präsidentin des Deutschen Mieterbunds, bewertet die Reform positiv: "Eine hälftige Teilung der CO2-Kosten, der Gasnetzentgelte und der biogenen Anteile zwischen Mieter und Vermieter wäre ein wichtiger Schritt hin zu mehr Fairness."

Allerdings hätte aus Sicht des Mieterbunds ein Heizkostendeckel noch besseren Schutz geboten. Dieser Vorschlag scheiterte jedoch am Widerstand der Union.

Kritik von Eigentümerverbänden

Kai Warnecke, Präsident des Eigentümerverbandes Haus & Grund, übt scharfe Kritik an der Reform. Er bezeichnet die Einigung als "politischen Offenbarungseid" und argumentiert, dass Mietende vor Kosten geschützt werden sollen, "die allein der Staat zu verantworten hat".

Die einseitige Kostenabwälzung auf Immobilieneigentümer habe "mit verantwortungsvollem politischen Handeln nichts zu tun", so Warnecke.

Förderung bleibt bestehen

Trotz der Änderungen bei der Kostenteilung bleibt die staatliche Förderung für Heizungsmodernisierungen in Milliardenhöhe erhalten. Das bedeutet für dich:

• Investitionszuschüsse: Weiterhin hohe Förderung für klimafreundliche Heizungen
• Kredite: Günstige Finanzierungsmöglichkeiten über KfW und andere Programme
• Steuerliche Anreize: Absetzbarkeit von Modernisierungskosten bleibt bestehen

Diese Förderkulisse macht Investitionen in moderne Heiztechnik weiterhin attraktiv und kann die zusätzlichen Betriebskosten bei fossilen Systemen mehr als kompensieren.

Handlungsempfehlungen für Vermieter

Kurzfristige Maßnahmen

1. Portfolio-Analyse: Erfasse alle Heizungsanlagen in deinem Bestand und deren Alter
2. Kostenschätzung: Berechne die zusätzlichen Kosten durch die Kostenteilung
3. Software-Update: Prüfe, ob deine Abrechnungssoftware die neuen Regelungen unterstützt
4. Mieterkommunikation: Informiere deine Mieter frühzeitig über die Änderungen

Langfristige Strategien

• Modernisierungsplanung: Entwickle einen Zeitplan für den Austausch fossiler Heizungen
• Finanzierungskonzept: Nutze die noch verfügbaren Förderungen optimal aus
• Energieberatung: Lass deine Objekte energetisch bewerten und Optimierungspotentiale identifizieren

Investitionsentscheidungen überdenken

Bei anstehenden Heizungsmodernisierungen solltest du die Total Cost of Ownership betrachten:

• Anschaffungskosten: Inklusive Förderung und Finanzierungskosten
• Betriebskosten: Unter Berücksichtigung der neuen Kostenteilung
• Wartungskosten: Unterschiede zwischen verschiedenen Systemen
• Lebensdauer: Amortisationszeit der Investition

FAQ – Häufig gestellte Fragen

Wann tritt das neue Gebäudemodernisierungsgesetz in Kraft?

Das reformierte Gesetz soll noch 2026 vom Kabinett beschlossen werden. Der genaue Zeitpunkt des Inkrafttretens steht noch nicht fest, wird aber voraussichtlich zum Jahreswechsel 2026/2027 erwartet. Die neuen Regelungen zur Kostenteilung gelten dann sowohl für bestehende als auch für neue Mietverhältnisse.

Muss ich als Vermieter auch bei bereits installierten Heizungen Kosten übernehmen?

Ja, die Kostenteilungsregelung gilt auch für bereits installierte fossile Heizungen. Sobald das Gesetz in Kraft tritt, musst du dich an den CO2-Kosten, Netzentgelten und biogenen Anteilen beteiligen – unabhängig davon, wann die Heizung eingebaut wurde.

Wie wirkt sich die Reform auf meine Mieteinnahmen aus?

Direkte Auswirkungen auf die Kaltmiete gibt es nicht. Allerdings reduzieren sich deine Netto-Mieteinnahmen durch die zusätzlichen Betriebskosten bei fossilen Heizungen. Bei Neuvermietungen könntest du diese Kosten in deine Kalkulation einbeziehen.

Welche Heizungen sind von der Kostenteilung betroffen?

Betroffen sind alle Heizungen, die fossile Brennstoffe nutzen – also Gas- und Ölheizungen. Auch Hybridheizungen fallen anteilig unter die Regelung. Reine Wärmepumpen, Fernwärme aus erneuerbaren Quellen und andere klimafreundliche Systeme sind nicht betroffen.

Kann ich die zusätzlichen Kosten steuerlich geltend machen?

Ja, die zusätzlichen Betriebskosten durch die Kostenteilung sind als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzbar. Dies reduziert die tatsächliche finanzielle Belastung um deinen persönlichen Steuersatz.

Lohnt sich jetzt der Umstieg auf eine Wärmepumpe?

Die Reform macht klimafreundliche Heizungen noch attraktiver. Bei einer Wärmepumpe entfallen die CO2-Kosten komplett, und du profitierst weiterhin von hohen staatlichen Förderungen. Eine individuelle Wirtschaftlichkeitsberechnung unter Berücksichtigung der neuen Kostenteilung ist empfehlenswert.

Fazit: Neue Herausforderungen meistern

Das reformierte Gebäudemodernisierungsgesetz bringt für dich als Vermieter sowohl Herausforderungen als auch Chancen mit sich. Die Kostenteilung bei fossilen Heizungen erhöht zwar deine laufenden Kosten, schafft aber gleichzeitig starke Anreize für klimafreundliche Modernisierungen.

Jetzt ist der richtige Zeitpunkt, dein Portfolio strategisch zu durchdenken und die noch verfügbaren Förderungen zu nutzen. Eine professionelle Immobilienverwaltung wird dabei immer wichtiger – von der korrekten Nebenkostenabrechnung bis zur optimalen Investitionsplanung.