Mietrechtsreform 2026: Was Vermietern und Mietern jetzt bevorstehen könnte

Indexmieten sollen in angespannten Wohnungsmärkten gedeckelt werden

Warum Indexmieten zum Problem wurden

Indexmietverträge koppeln die Miethöhe direkt an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Steigt oder sinkt der Index, verändert sich die Miete entsprechend. In stabilen wirtschaftlichen Zeiten war dieses Modell für beide Seiten ein faires Instrument. Der russische Angriffskrieg auf die Ukraine veränderte die Ausgangslage jedoch grundlegend: Im Jahr 2022 stiegen die Verbraucherpreise um nahezu 7 Prozent. Für Mieter mit Indexmietvertrag bedeutete das Mieterhöhungen von 6 bis 7 Prozent oder mehr innerhalb eines einzigen Jahres.

Die geplante Kappungsgrenze von 3,5 Prozent

Der Gesetzentwurf sieht vor, Indexmieten in angespannten Wohnungsmärkten auf maximal 3,5 Prozent pro Jahr zu deckeln. Eine solche Obergrenze würde die automatische Koppelung an den Verbraucherpreisindex nicht aufheben, sondern lediglich eine Kappungsgrenze einführen. Für Vermieter würde das bedeuten, dass die Indexmiete als Instrument zur Mietanpassung zwar erhalten bliebe, in Zeiten hoher Inflation aber nicht mehr unbegrenzt durchschlagen würde.

Möbliertes Wohnen soll transparenter reguliert werden

Der Möblierungszuschlag als Schlupfloch

Möblierte Wohnungen haben sich in vielen deutschen Großstädten zu einer verbreiteten Möglichkeit entwickelt, die Mietpreisbremse zu umgehen. Das Prinzip ist einfach: Auf die Kaltmiete wird ein sogenannter Möblierungszuschlag erhoben, der die tatsächliche Miete deutlich über die zulässige Grenze der Mietpreisbremse hinaus anhebt. Da für diesen Zuschlag bisher keine verbindlichen Berechnungsmaßstäbe existieren, war die Höhe in der Praxis nahezu beliebig gestaltbar.

Pauschale von 5 Prozent der Nettokaltmiete als neue Obergrenze

Der Gesetzentwurf setzt hier an und formuliert klare Vorgaben. Der Möblierungszuschlag soll sich künftig am Zeitwert der bereitgestellten Möbel orientieren und in einem angemessenen Verhältnis dazu stehen. Für vollständig möblierte Wohnungen soll eine Pauschale von 5 Prozent der Nettokaltmiete als angemessen gelten. Diese Regelung würde insbesondere in Städten wie München, Berlin und Hamburg Wirkung zeigen, in denen der Markt für möbliertes Wohnen in den letzten Jahren erheblich gewachsen ist. Vermieter müssten den Zuschlag gegenüber dem Mieter nachvollziehbar aufschlüsseln, was die Transparenz auf beiden Seiten deutlich erhöhen würde.

Kurzzeitmietverträge sollen ihren Sonderstatus verlieren

Fortlaufende Verlängerungen umgehen die Mietpreisbremse

Kurzfristige Mietverträge unterliegen bislang nicht den Regelungen der Mietpreisbremse. Diese Ausnahme war ursprünglich für tatsächlich befristete Wohnsituationen gedacht, etwa für Berufspendler, Studierende im Auslandssemester oder Übergangslösungen bei Umzügen. In der Praxis hat sich jedoch ein Modell etabliert, bei dem Vermieter Kurzzeitmietverträge fortlaufend verlängern. Auf diese Weise entsteht ein faktisch unbefristetes Mietverhältnis, das aber weiterhin von der Mietpreisbremse ausgenommen ist.

Maximale Laufzeit von sechs Monaten geplant

Der Gesetzentwurf will diese Lücke schließen. Kurzzeitmietverträge sollen nur noch dann von der Mietpreisbremse befreit sein, wenn sie für einen Zeitraum von maximal sechs Monaten abgeschlossen werden. Darüber hinaus sieht der Entwurf vor, dass ein solcher Vertrag nur dann zulässig wäre, wenn in der Person des Mieters ein besonderer Grund vorliegt, beispielsweise ein befristeter Arbeitsaufenthalt oder eine studienbedingte Übergangssituation. Für Vermieter würde damit die Möglichkeit entfallen, die Mietpreisbremse durch fortwährende Kurzzeitverträge systematisch zu umgehen.

Mieter sollen erweiterte Heilungsmöglichkeiten bei Zahlungsverzug erhalten

Schonfristzahlung heilt bislang nur die fristlose Kündigung

Das geltende Mietrecht sieht vor, dass ein Vermieter bei einem Zahlungsrückstand von zwei Monatsmieten sowohl eine fristlose als auch eine ordentliche (fristgerechte) Kündigung aussprechen kann. Der Mieter hat zwar die Möglichkeit, durch eine sogenannte Schonfristzahlung innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage die fristlose Kündigung zu heilen. Die ordentliche Kündigung bleibt davon jedoch unberührt. In der Konsequenz muss der Mieter trotz vollständiger Nachzahlung der Mietschulden die Wohnung verlassen.

Einmaliges Heilungsrecht soll beide Kündigungen erfassen

Diese Regelung wird in der Rechtspraxis seit Jahren als unverhältnismäßig kritisiert, da sie Mieter in ohnehin schwierigen finanziellen Situationen zusätzlich mit dem Verlust der Wohnung belastet. Der Gesetzentwurf reagiert auf diese Kritik und sieht vor, dass Mieter künftig einmalig die Möglichkeit erhalten sollen, durch vollständige Nachzahlung der ausstehenden Miete sowohl die fristlose als auch die fristgerechte Kündigung unwirksam werden zu lassen. Dieses einmalige Heilungsrecht soll verhindern, dass ein vorübergehender finanzieller Engpass automatisch zum Wohnungsverlust führt.

Die Umsetzung der Reform bleibt offen

Ob der Gesetzentwurf in seiner aktuellen Form tatsächlich Gesetzeskraft erlangt, ist derzeit nicht absehbar. Innerhalb der Koalition aus Union und SPD bestehen bereits erhebliche Differenzen über die konkrete Ausgestaltung der einzelnen Maßnahmen. Insbesondere die Deckelung der Indexmieten und die Verschärfung der Regelungen für möbliertes Wohnen dürften Gegenstand intensiver Verhandlungen werden. Vermieter und Mieter sollten die Entwicklung des Gesetzgebungsverfahrens aufmerksam verfolgen, um rechtzeitig auf mögliche Änderungen reagieren zu können.

Quellen:

Pressemitteilung des BMJV zur Stärkung des Mieterschutzes

FAQ und Gesetzentwurf zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete

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