Was schuldet der Mieter beim Auszug wirklich?

Der Vertragsfreiheit von Mietverträgen sind Grenzen gesetzt

Das deutsche Recht folgt in der Ausarbeitung von Mietverträgen den Grundsätzen der Vertragsfreiheit. Das bedeutet, dass es Vermietern und Mietern als Vertragsparteien freisteht, eigene Punkte hinzuzufügen, die über die gesetzlichen Rahmenbedingungen hinausgehen. Ein Beispiel ist die Weitergabe von Schönheitsreparaturen auf den Mieter während des laufenden Mietverhältnisses.

Die Grenzen der Vertragsfreiheit regelt Paragraf 307 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Darin wird unter anderem die unangemessene Benachteiligung einer Vertragspartei geregelt. Ist dieser Punkt erfüllt, kann eine Klausel im Mietvertrag trotz gültiger Unterschrift von Mieter und Vermieter dennoch unzulässig sein.

Schönheitsreparaturen beschäftigen regelmäßig den Bundesgerichtshof

Ein immenser Rahmen für unzulässige Vertragsklauseln zum Nachteil von Mietern versteckt sich hinter den sogenannten Schönheitsreparaturen bzw. der Renovierungspflicht für Mieter. Die Wohnung bei Auszug renovieren zu müssen, kann vertraglich festgehalten sein und trotzdem nicht rechtlich durchsetzbar sein.

In letzter Instanz entscheiden die Richter am Bundesgerichtshof in Karlsruhe darüber, ob die im Mietvertrag vereinbarten Regelungen vor dem Gesetz standhalten oder nicht. Die folgenden Beispiele zeigen, dass der BGH in zurückliegenden Prozessen häufig die Rechte der Mieter gestärkt hat.

Der Auszug erwirkt nicht zwingend einen Anspruch auf Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen, die der Mieter vor dem Auszug vertraglich erledigen soll, beinhalten in der Regel Arbeiten wie das Streichen oder Tapezieren der Wände sowie mitunter das Lackieren von Türen, Türrahmen oder Heizkörpern.

Ein BGH Schönheitsreparaturen Urteil aus dem Jahr 2018 (VIII ZR 277/16) stellt klar, dass der Mieter nicht verpflichtet war, vor der Übergabe der Mietwohnung Schönheitsreparaturen durchzuführen, da die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses unrenoviert übergeben wurde. Die vertragliche Verpflichtung im Mietvertrag, welche der Mieter unterzeichnet hatte, gilt insofern als hinfällig.

Klauseln mit engmaschigen Farbvorgaben sind unwirksam

Bereits im Jahr 2008 (Urteil VIII ZR 224/07) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Klauseln, die starre Farbvorgaben für das Streichen enthalten, ebenfalls unzulässig sind. Das Streichen ist nicht auf ausschließlich weiße oder helle Farbtöne beschränkt. Während der Mietdauer steht es dem Mieter dagegen frei, einzelne Räume oder die gesamte Mietwohnung in kräftigen Farben zu streichen.

Mieter sind eventuell zu Schadensersatz verpflichtet

Schönheitsreparaturen, die rechtlich korrekt vom Mieter zu erbringen sind, dienen dem Zweck, den Ursprungszustand vor der Weitervermietung wiederherzustellen. Wurde die Wohnung in hellen, neutralen Farben angemietet, hat der Vermieter ein Recht darauf, diese Schönheitsreparaturen vom Mieter zu erwarten. Ein entsprechendes BGH Schönheitsreparaturen Urteil (6. November 2013, VIII ZR 416/12) gewährt Vermietern einen Schadensersatzanspruch, die nach der Übergabe der Mietsache Wohnräume in kräftigen Farben oder mit anderen dekorativen Elementen vorfinden.

Es besteht keine Handwerkerpflicht

Eine weitere unzulässige Klausel findet sich in der Verpflichtung zur Beauftragung eines fachkundigen Malerbetriebs vor dem Auszug. Im BGH Urteil (VIII ZR 294/09) aus dem Jahr 2010 kamen die Richter zu dem Entschluss, dass die Formulierung „fachgerecht“ nicht zwangsläufig bedeutet, dass der Mieter auf seine Kosten einen Maler mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen beauftragen muss. Bei der eigenen Ausführung gilt es jedoch, darauf zu achten, dass die Arbeiten beim Vermieter einen fachgerechten Eindruck hinterlassen.

Die Renovierungspflicht weist hohe rechtliche Hürden auf

Ein BGH Schönheitsreparaturen Urteil bezieht sich im Allgemeinen auf die Frage, welche Arbeiten vor dem Auszug in die Zuständigkeit von Mieter oder Vermieter fallen. Für alle Tätigkeiten, die über das Streichen und Tapezieren hinausreichen, sind rechtlich enge Grenzen vorhanden, bevor sich daraus eine Renovierungspflicht für den Mieter ergibt. Wann es erforderlich sein kann, die Wohnung bei Auszug zu renovieren, zeigt ein Blick auf die nachfolgenden Urteile aus Karlsruhe.

Unrenovierter Wohnraum ist von der Renovierungspflicht freigestellt

Die Voraussetzungen einer Renovierungspflicht für Mieter beginnen mit dem ersten Tag des Mietverhältnisses. Wird dem Mieter eine unrenovierte Wohnung übergeben, sind im Mietvertrag festgelegte Klauseln, die Schönheitsreparaturen vom Mieter oder sogar Renovierungen verlangen, nicht einklagbar.

Im Jahr 2015 (VIII ZR 185/14) urteilten die Richter in Karlsruhe, dass dem Vermieter keine Überrenovierung zusteht. Darunter ist zu verstehen, dass der Vermieter kein Anrecht darauf hat, nach Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung in einem besseren Zustand zurückzuerhalten als zum Einzug des Mieters.

Mieter befinden sich in der Beweislast

Ob ein Mieter die Wohnung bei Auszug renovieren muss, entscheidet sich auch anhand der Tatsache, ob dieser beweisen kann, dass sich die Wohnung bei der Übergabe in einem unrenovierten Zustand befunden hat. Der Bundesgerichtshof hat im Januar 2024 (VIII ZR 43/23) festgestellt, dass Mieter, die sich gegen eine im Mietvertrag festgelegte Klausel über Schönheitsreparaturen und Renovierungen zur Wehr setzen, Beweise für den unrenovierten Zustand bei Einzug erbringen müssen.

Die ordnungsgemäße Übergabe folgt gesetzlichen Richtlinien

Die Übergabe einer Mietwohnung trägt in wesentlichem Maße dazu bei, dass sich spätere rechtliche Auseinandersetzungen über den Zustand der Wohnung vermeiden lassen. Der Bundesgerichtshof hat in den letzten Jahren auch in diesem Punkt rechtliche Klarheit geschaffen, wie sich Mieter und Vermieter bei der Beendigung des Mietverhältnisses zu verhalten haben. Die jeweiligen Rechte und Pflichten sehen wie folgt aus:

Das sagt der BGH zu den Pflichten des Mieters

Eine ordnungsgemäße Übergabe einer Mietwohnung liegt aus richterlicher Sicht vor, wenn die Mietsache leer und besenrein zu übergeben wurde. Das bedeutet, dass der Mieter seinen gesamten Hausrat aus der Wohnung zum Ende der Mietdauer zu entfernen hat. Kellerräume oder Abstellflächen auf dem Dachboden sind von dieser Regelung ebenfalls eingeschlossen. Ein Urteil aus dem Jahr 2006 (VIII ZR 124/05) definiert zudem die Bezeichnung „besenrein“ als Entfernung aller sichtbaren groben Verschmutzungen. Eine komplette Grundreinigung vor dem Einzug des nächsten Mieters fällt dagegen in die Verantwortlichkeit des Vermieters.

Übergabeprotokolle dienen als beweiskräftiges Dokument

Der Zustand der Mietwohnung bei Auszug inklusive der Schönheitsreparaturen durch den Mieter wird in einem Übergabeprotokoll vermerkt. Der Mieter sowie der Vermieter haben ein Recht darauf, dass diese Übergabe im Tageslicht stattfindet, um die größtmögliche Chance zu haben, alle vorhandenen Mängel festzuhalten. Zusätzlich wird juristisch empfohlen, Fotos oder Videoaufnahmen zu erstellen, um bei späteren Unstimmigkeiten über Beweismaterial zur Bestärkung oder Entkräftigung der Vorwürfe zu verfügen.

Beidseitig erbrachte Unterschriften stärken die Rechtsgültigkeit des Dokuments. Die Erstellung in zweifacher Ausführung vor Ort schützt beide Parteien davor, dass nachträgliche Änderungen an dem Übergabeprotokoll vorgenommen werden. Später entdeckte Mängel in der Wohnung liegen dementsprechend nicht länger im Verantwortungsbereich des ehemaligen Mieters.