Gewinnbringende Untervermietung nicht rechtmäßig – BGH stärkt Vermieterrechte

Gesetzliche Grundlagen zur Untervermietung

Gemäß § 540 BGB darf ein Mieter die Wohnung nicht ohne Zustimmung des Vermieters an Dritte überlassen. Eine Ausnahme bildet § 553 BGB: Liegt ein berechtigtes Interesse vor – etwa ein berufsbedingter Auslandsaufenthalt oder eine veränderte finanzielle Situation – kann der Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung verlangen.

Entscheidend ist: Das berechtigte Interesse muss nach Vertragsschluss entstanden sein und darf nicht auf Gewinnerzielung abzielen. Genau hier setzt das aktuelle Urteil an.

Der Fall vor dem BGH

Ein Mieter hatte seine Wohnung zu einer höheren Miete untervermietet, als er selbst zahlte. Der monatliche Gewinn betrug mehrere hundert Euro. Nach Bekanntwerden kündigte der Vermieter das Mietverhältnis.

Die Karlsruher Richter bestätigten die Kündigung: Eine gewinnorientierte Untervermietung stelle kein berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 BGB dar. Der Gesetzgeber wollte Mietern in bestimmten Lebenssituationen entgegenkommen – nicht jedoch ein Geschäftsmodell auf Kosten des Vermieters ermöglichen.

Warum der BGH Gewinne aus Untervermietung untersagt

Die Begründung folgt einer klaren Logik: Ein Mietvertrag gewährt ein Nutzungsrecht, keine unternehmerischen Rechte an der Immobilie. Der Vermieter trägt das wirtschaftliche Risiko – Leerstand, Instandhaltung, Wertverlust. Wenn der Mieter die Wohnung teurer weitervermietet, profitiert er von fremdem Eigentum, ohne dieses Risiko zu tragen.

Gerade in Städten wie München, Frankfurt oder Hamburg können solche Gewinne beträchtlich sein. Möblierte Wohnungen oder Airbnb-Vermietungen erzielen oft ein Vielfaches der Bestandsmiete. Das Gericht macht deutlich: Ohne Vereinbarung mit dem Vermieter ist diese Praxis unzulässig.

Konsequenzen für Vermieter

Das Urteil gibt Vermietern wirksame Handhabe. Gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB rechtfertigt eine unerlaubte Untervermietung die Kündigung des Mietverhältnisses. Bei systematischer, gewinnorientierter Untervermietung kann diese auch ohne vorherige Abmahnung erfolgen.

Praktische Empfehlungen:

• Klare Regelungen zur Untervermietung bereits im Mietvertrag verankern
• Bei Verdacht auf unerlaubte Untervermietung: Screenshots von Inseraten sichern, Zeugenaussagen dokumentieren
• Mieter schriftlich zur Stellungnahme auffordern

Was Mieter beachten müssen

Die Botschaft ist eindeutig: Vor jeder Untervermietung ist die schriftliche Erlaubnis des Vermieters einzuholen. Dabei gilt als Faustregel: Die Untermiete darf die eigene Mietzahlung nicht übersteigen. Der Mieter soll entlastet, nicht bereichert werden.

Wer wesentliche Umstände verschweigt – etwa die Höhe der Untermiete – riskiert, dass die Erlaubnis angefochten wird oder eine Kündigung droht.

Offene Rechtsfragen

Zwei Punkte ließ der BGH ungeklärt:

Möblierungszuschlag:

Ob ein angemessener Zuschlag für überlassene Möbel zulässig ist, wurde nicht entschieden. Die Bundesregierung plant hier eine pauschale Regelung von fünf Prozent auf die Nettokaltmiete.

Mietpreisbremse:

Ob die Mietpreisbremse auch auf Untermietverhältnisse Anwendung findet, bleibt offen. Mieter sollten sich vorsorglich an ortsüblichen Vergleichsmieten orientieren.

Fazit

Das BGH-Urteil vom 28. Januar 2026 schafft Rechtssicherheit: Gewinne aus Untervermietung ohne Erlaubnis stellen eine Pflichtverletzung dar und berechtigen zur Kündigung. Vermieter erhalten klare Handlungsoptionen, Mieter müssen Transparenz wahren und dürfen keine Gewinnerzielungsabsicht verfolgen. Bei Unsicherheiten empfiehlt sich rechtliche Beratung.