# Funktionen der Vermietersoftware

> Quelle: https://www.ciro.immo/loesungen

> Mietverwaltung, Nebenkostenabrechnung, Buchhaltung mit Bankabgleich, Mieterportal und Fristen: alle Funktionen der Vermietersoftware für deine Wohnungen.

CIRO ordnet deine Mieteingänge zu, erstellt die Nebenkostenabrechnung, sammelt Mieteranfragen und erinnert dich an Fristen.

## Alle Funktionen im Überblick

Steht „ab Smart“ in der Beschreibung, ist die Funktion im Tarif Basic nicht enthalten.

### Geld und Steuer

| Funktion | Was du damit machst |
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| [Bankabgleich](https://www.ciro.immo/features/buchhaltung) | Konto verbinden: CIRO ordnet Mieten und Ausgaben dem richtigen Mieter und Objekt zu. |
| [Mieteingang prüfen](https://www.ciro.immo/features/buchhaltung) | Du siehst jeden Tag, welche Miete eingegangen ist und welche fehlt. |
| [Belege per Foto](https://www.ciro.immo/features/smartbar) | Beleg fotografieren oder hochladen und an die Buchung heften; ab Smart liest CIRO Betrag, Datum und Objekt aus. |
| Wiederkehrende Buchungen | Hausgeld, Versicherung oder Darlehensrate einmal anlegen, CIRO bucht sie in deinem Rhythmus. |
| Darlehen und Versicherungen | Zinsen und Tilgung deiner Darlehen sowie deine Versicherungspolicen, je Objekt erfasst. |
| [Auswertung für die Anlage V](https://www.ciro.immo/features/buchhaltung) | Einnahmen und Werbungskosten je Immobilie, als PDF, CSV oder DATEV-Export. |

### Abrechnen

| Funktion | Was du damit machst |
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| [Nebenkostenabrechnung](https://www.ciro.immo/features/nebenkostenabrechnung) | Für alle Mieter eines Hauses: Heiz- und CO₂-Kosten aufteilen, je Mieter ein PDF. CIRO hält fest, wann und auf welchem Weg du die Abrechnung verschickt hast. |
| [Nebenkostenabrechnung ohne Abo](https://www.ciro.immo/nebenkostenabrechnung-erstellen) | Eine einzelne Abrechnung ohne Nutzerkonto, einmal bezahlt. |
| Gebäude und WEG | Gebäudekosten nach Verteilerschlüssel auf die Wohnungen umlegen (ab Smart). |
| Zählerstände | Ableseanfrage per Link an deinen Mieter, die Werte landen direkt in CIRO. |
| [19 Rechner](https://www.ciro.immo/rechner) | Mieterhöhung, Kaution, Umlageschlüssel, AfA und mehr, kostenlos und ohne Anmeldung. |

### Mieter und Verträge

| Funktion | Was du damit machst |
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| Mieter und Mietverhältnisse | Laufzeit, Miete und Status je Wohnung, CIRO setzt den Status bei Ein- und Auszug. |
| Mietvertrag auslesen | Mietvertrag hochladen, CIRO übernimmt Mieter, Miete und Laufzeit (ab Smart). |
| [Mieterhöhung und Indexmiete](https://www.ciro.immo/rechner/mieterhoehung) | Bei der Mieterhöhung nach § 558 BGB prüft CIRO Kappungsgrenze und Sperrfrist. Für die Indexmiete nennt der Indexmiete-Rechner die neue Miete und den frühesten Termin nach § 557b BGB. |
| [Kaution](https://www.ciro.immo/rechner/mietkaution) | CIRO prüft die Grenze von drei Kaltmieten, verfolgt die Raten und setzt den spätesten Prüftermin auf sechs Monate nach der Schlüsselrückgabe. |
| [Mieterkommunikation](https://www.ciro.immo/features/mieterkommunikation) | E-Mail, SMS und WhatsApp landen im selben Posteingang. SMS, WhatsApp, Antwortvorschläge und Übersetzung ab Smart. |
| [Mieterportal](https://www.ciro.immo/features/mieter-portal) | Mieter melden Schäden selbst und öffnen die Dokumente, die du freigibst, im Browser oder als Web-App. Für Mieter kostenlos. |
| [Dokumente & Verträge](https://www.ciro.immo/features/rechtsassistenz) | Mietverträge, Protokolle und Schriftverkehr je Wohnung ablegen und nach Objekt, Kategorie oder Stichwort finden. |

### Alltag und Überblick

| Funktion | Was du damit machst |
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| [Aufgaben und Erinnerungen](https://www.ciro.immo/features/assistent) | Deine Aufgaben nach Fälligkeit sortiert und auf das Zeitbudget verteilt, das du für die Woche festlegst. |
| Kalender | Mietbeginn und Mietende, Kautionsrückgaben, Wartungen und fällige Aufgaben aller Objekte neben deinen eigenen Terminen sehen. |
| Handwerker und Schadensmeldungen | Dienstleister je Objekt speichern und Schadensmeldungen als Vorgang verfolgen. |
| [SmartBar](https://www.ciro.immo/features/smartbar) | Suchen und allgemeine Fragen in jedem Tarif, Fragen zu deinen Wohnungen und Dokumente auslesen ab Smart. |
| Umzug aus Excel | Excel- oder CSV-Datei hochladen, CIRO übernimmt Objekte, Mieter und Mietverhältnisse (ab Smart, auch im Test). |
| Weitere Zugänge | Mitverwalter mit Lese- oder Schreibrechten einladen (ab Smart). |
| [Portfolios](https://www.ciro.immo/features/portfolio-verwalten) | GmbH, GbR und Privatbesitz getrennt in einem Konto, mit eigenen Bankkonten und eigenem Absender (Zusatzpaket ab Smart). |

Welche Funktion in welchem Tarif steckt, siehst du auf der Preisseite. [Zu den Tarifen](https://www.ciro.immo/preise)

## Videos

### Smart Bar und Hausmaister: Dokumente ablegen, Fragen stellen

Wie du in CIRO Rechnungen, Hausgeldabrechnungen, Mietverträge und Excel-Listen einfach auf die Smart Bar legst und CIRO den Rest erledigt, und wie dir der Hausmaister Fragen rund um Immobilien und deine eigenen Wohnungen beantwortet.

*Gesprochener Text:* Hausgeld, Rechnungen, Mietverträge und Excel-Listen ohne Ende: Verwalten ist ganz schön kompliziert. Mit CIRO legst du einfach alles auf die Smart Bar. CIRO erkennt selbst, was für ein Dokument es ist, und macht direkt weiter. Eine Rechnung bucht CIRO in deine Buchhaltung, und mit der Hausgeldabrechnung startet gleich deine Nebenkostenabrechnung. Aus dem Mietvertrag wird ein Mietverhältnis, und aus der Excel-Liste dein ganzer Bestand. Nichts mehr abtippen. So einfach! Und dann ist da noch dein Hausmaister, mit AI, natürlich! Er beantwortet deine Fragen rund um Immobilien. Deine KI kann das auch? Leider liegt sie oft daneben. Beim Hausmaister haben Vermieter und eine Anwältin für Mietrecht das Wissen geprüft. Und er kennt deine Immobilien: was noch offen ist und was als Nächstes ansteht. Weiß er mal nicht weiter, geht dein Fall an unser Team, und du bekommst in vierundzwanzig Stunden eine persönliche Antwort. Jetzt kostenlos starten!

### Mieteingang automatisch prüfen mit CIRO

Wie du dein Bankkonto mit CIRO verbindest: Jede Mietzahlung landet automatisch beim richtigen Mieter, CIRO meldet den Eingang, liest Rechnungen aus und zeigt dir je Haus, was reinkommt und was dir bleibt.

*Gesprochener Text:* Monatsanfang, und wieder die Frage: Hat jeder Mieter bezahlt? Du kannst weiter jeden Monat Kontoauszüge prüfen. Oder du verbindest dein Konto einmal mit CIRO! Bank auswählen, sicher anmelden, fertig: Jede Mietzahlung landet automatisch beim richtigen Mieter. Ist die Miete da, sagt dir CIRO Bescheid, und du musst nie mehr selbst ins Konto schauen. Rechnungen legst du einfach auf die Smart Bar, und CIRO liest Betrag, Datum und Kategorie aus. So siehst du für jedes Haus, was reinkommt, was rausgeht und was dir am Ende bleibt! Und am Jahresende? Die Nebenkostenabrechnung ist in wenigen Minuten fertig, denn alle Rechnungen sind schon da! Jetzt kostenlos starten!

### Mieterkommunikation mit CIRO: alle Anfragen an einem Ort

Wie Nachrichten deiner Mieter per E-Mail, SMS und WhatsApp in CIRO an einem Ort landen: Dringendes steht oben, CIRO schlägt Antworten vor und übersetzt, und deine private Nummer bleibt privat.

*Gesprochener Text:* Sonntagabend. Dein Handy vibriert: Mieter schreiben per WhatsApp, SMS und E-Mail. Weiter deine private Nummer verteilen? Oder ab heute schreibt alles an CIRO! Ob E-Mail, SMS oder WhatsApp: Alles landet an einem Ort, und deine Nummer bleibt privat. Dringendes steht oben: Der Rohrbruch kommt sofort dran, die quietschende Tür kann warten. Für jede Anfrage gibt’s einen passenden Vorschlag, und nichts geht raus ohne deinen Klick. Sie schreibt Französisch, du liest Deutsch, und die Antwort bekommt sie auf Französisch. Deine Mieter sind zufriedener, und du hast weniger Stress! Jetzt kostenlos starten!

### Nebenkostenabrechnung mit CIRO: in wenigen Minuten fertig

Wie du in CIRO die Nebenkostenabrechnung für alle Mieter erstellst: Wohnungen und Mieter sind schon da, du lädst nur die Rechnungen hoch, CIRO sortiert nicht Umlagefähiges aus, findet Fehler und rechnet jede Zahl mit Rechenweg vor.

*Gesprochener Text:* Nebenkostenabrechnungen sind anstrengend. Hunderte Rechnungen, alles rechnest du selbst aus – und deine Mieter warten auf dich. Du kannst deine Abende mit Excel verbringen. Oder du bist mit CIRO in wenigen Minuten fertig! Deine Wohnungen und Mieter kennt CIRO schon. Du lädst nur noch die Rechnungen hoch – CIRO erkennt alles aus dem Dokument. Was nicht umlagefähig ist, fliegt einfach raus! Der Abrechnungsassistent findet Fehler, und du korrigierst sie mit einem Klick. Jede Zahl kommt mit Rechenweg. Für jeden deiner Mieter. Du bekommst alles, was eine wirksame Abrechnung braucht – direkt aus deinen Daten in CIRO. Jetzt abrechnen!

## Vom Import bis zur Auswertung

Du startest mit deiner Excel-Liste oder legst alles direkt in CIRO an.

- **Excel hochladen:** CIRO erkennt in deiner Liste Immobilien, Einheiten und Mietverhältnisse und zeigt sie dir zur Prüfung, bevor etwas angelegt wird. Ohne Liste legst du die erste Wohnung von Hand an.
- **Mieter einladen:** Auf Wunsch schickt CIRO deinen Mietern eine Einladung ins Mieterportal, und sie registrieren sich selbst. Für sie ist das kostenlos, und du kannst es auch später erledigen.
- **Erinnerungen bekommen:** CIRO meldet sich in der App und per Push, bevor eine Frist abläuft. Bei der Nebenkostenabrechnung beginnt das 60 Tage vor Ablauf, danach kommen die Hinweise in kürzeren Abständen. Werktags um 7 Uhr bekommst du auf Wunsch einen Tagesüberblick per E-Mail.
- **Auswerten:** Du siehst für jede Wohnung, was sie einbringt: Mieteinnahmen, Ausgaben und was dir am Monatsende bleibt. Auswertungen für Steuerberater oder Bank exportierst du direkt aus CIRO.

## Tarife und Preise

Du zahlst nach der Zahl deiner Einheiten. Reicht dir eine einzelne Nebenkostenabrechnung, nimmst du den Assistenten ohne Abo.

[Alle Tarife und Preise](https://www.ciro.immo/preise)

## Häufige Fragen

### Welche Funktionen hat CIRO?

Als Privatvermieter bekommst du in CIRO: Buchhaltung mit Bankabgleich und Auswertung für die Anlage V, Nebenkostenabrechnung, Zählerstände, Mieterhöhung und Kaution, Mieterkommunikation per E-Mail, SMS und WhatsApp, ein Mieterportal, Dokumente, Aufgaben mit Erinnerungen und die SmartBar für Fragen und Suche.

### Wie schnell bin ich mit CIRO startklar?

In unter 10 Minuten bist du registriert und hast deine erste Wohnung angelegt. Hast du schon eine Excel-Liste, lädst du sie hoch, und CIRO übernimmt Objekte, Mieter und Mietverhältnisse in einem Rutsch. Den Import gibt es ab Smart, die Testphase eingeschlossen. Danach ordnet CIRO deine Mieteingänge zu und erinnert dich an Fristen.

### Kann ich Daten aus meiner alten Software importieren?

Ja. Lade deine Excel- oder CSV-Datei oder den Export deiner bisherigen Software hoch: CIRO liest Wohnungen, Mieter und Mietverhältnisse aus, du prüfst und bestätigst. Den Import gibt es ab Smart; im Tarif Pro tragen wir deinen Bestand auf Wunsch auch für dich ein.

### Ich bin kein Immobilienprofi, reicht das trotzdem?

Ja. Das Mieterhöhungsverlangen und die Anpassung der Vorauszahlungen erstellt CIRO als fertiges Schreiben aus deinen Daten, durch die Nebenkostenabrechnung führt dich ein Assistent, und die Regeln dazu erklärt CIRO in Alltagssprache. Vor Fristen meldet sich CIRO in der App und, wenn du es erlaubst, per Push aufs Handy, bei der Kautionsrückgabe zum Beispiel 30 und 14 Tage vorher, beim Ende eines befristeten Mietvertrags 30 Tage vorher. Bist du unsicher, hilft dir unser Support bei deinem konkreten Fall weiter.

### Muss ich die KI nutzen?

Nein. Ohne KI ordnet CIRO Mieteingänge nach festen Regeln zu, und Beträge, Daten und Vertragspartner aus Rechnungen trägst du von Hand ein. Lässt du die KI an, kontrollierst du, was sie ausgelesen hat. CIRO trainiert keine KI-Modelle mit deinen Dokumenten. Deine Daten gehen nur an Dienstleister, die wir für den Betrieb brauchen, etwa den KI-Dienst in der EU und finAPI für den Bankabgleich, und nie zu Werbezwecken.

### Was kostet CIRO, und kann ich unverbindlich starten?

Basic kostet 15 €, Smart 30 € und Pro 70 € im Monat, jeder Tarif ist monatlich kündbar. Unverbindlich startest du mit Smart: 60 Tage kostenlos und ohne Zahlungsdaten. Im Test kannst du eine Nebenkostenabrechnung erstellen. In Basic ist eine im Monat enthalten, weitere buchst du dazu. Für eine einzelne Nebenkostenabrechnung brauchst du weder Nutzerkonto noch Abo: Der Nebenkosten-Assistent kostet einmalig 20 €.

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